상가건물을 임대인이 직접 사용하려고 할 때 임차인의 권리금 문제

 

상가건물 임대차보호법이 시행됨에 따라 임대인은 정당한 사유 없이 임차인의 권리금회수기회를 방해하여서는 안 됩니다. 그렇다면 임대인이 임대차계약 종료 후 건물을 직접 사용하려고 하는 경우는 어떨까요?

 

원칙적으로 임대인이 직접 상가건물을 사용한다는 이유로 임차인이 주선한 신규 임차인과 계약 체결을 거부할 수는 없습니다. 다만, 법 제10조의 4 제2항 제3호에 의하여 임대인이 임대차 종료 후 그 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우라면 임대인은 신규 임차인과의 계약을 거절할 수 있는 것은 물론 임차인에게 권리금 상당액을 배상해 줄 의무도 부담하지 않는다.

 

 

‘1년 6개월’의 기간은 임대인이 임차인이 열심히 노력해서 만들어 놓은 영업가치를 가로채지 못하게 하려는 개정 법의 취지에 비추어 ‘연속적인 기간’으로 해석하여야 할 것입니다. 

종전에는 임차인의 노력으로 상권이 활성화되면 임대인이 그곳에서 직접 장사를 하여 권리금에 해당하는 이익을 취득하거나 혹은 직접 장사를 한다고 하면서 임차인을 쫓아내고 다른 임차인으로부터 권리금을 직접 받는 경우 등이 문제가 되어 왔습니다. 개정된 상가건물 임대차보호법은 이러한 임차인의 피해를 막고자 임대인에게 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하도록 한 것입니다.

 

 

 

임대인이 기존 임차인에게는 영리목적으로 사용하지 않을 거라고 하면서 그냥 내보낸 후 1년 6개월 이내에 다른 임차인을 구해 임대를 주는 경우에는 임차인에 대한 권리금 회수 방해 행위가 되어 손해배상책임이 발생할 수 있습니다.

이때 추후에라도 임차인이 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있으나, 현실적으로는 기존 점포를 정리하고 새로운 점포를 얻어 가게를 운영해야 하는 상황에서 1년 6개월간 임대인이 기존 건물을 어떻게 사용하고 있는지 일일이 관찰하고 이에 대한 증거를 수집하여 소송을 제기하기란 결코 쉽지 않을 것입니다.

따라서 임차인으로서는 임대인이 직접 사용 또는 비영리 사용을 이유로 점포를 비워 줄 것을 요구하는 경우, 가급적 내용증명 등 문서로 서로의 의사를 교환하고, 아울러 신규 임차인을 구해 권리금 계약만이라도 체결해 두는 것이 그나마 향후에라도 손해를 배상받을 수 있는 가능성을 높이는 방책이 될 것입니다.

 

 

 

[상가건물 임대차보호법] 제10조의 4(권리금 회수 기회 보호 등) 

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

   3.  임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

 

 

 

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