주택이 경매로 매각되면 근저당권보다 후순위인 전세권은 소멸될까

 

요즘 전세 품귀 현상으로 인해 선순위 근저당이 있는 주택에 전세계약을 하는 경우가 있는데, 선수위 전세권은 임대차한 주택이 경매나 깡통전세가 되어도 전세금을 돌려받지 못할 위험은 전혀 없지만, 근저당권보다 전세권이 후순위인 경우에는 주택이 경매로 매각되면 전세권도 함께 소멸되기 때문에 전세금을 돌려받지 못할 가능성이 있습니다.

 

 

 

Q] A 씨는 경매를 통해 주택을 마련하고자 제1순위로 채권최고액 5,200만 원의 근저당권 이 설정되어 있고, 제2순위로 전세금 3,000만 원이고 전세기간이 1년 이상 남아 있는 전세권이 설정되어 있는 주택과 대지를 일반 채권자가 확정판결에 기초하여 강제경매 신청하여 개시된 경매 절차에서 매수신고를 하여 매각 허가 결정을 받았습니다. 이 경우 제가 위 전세권의 부담을 안고 소유권을 취득해야 하는지요?

 

 

A] 전세권은 민법 제303조에 "전세권자는 전세금을 지급하고 타인 의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익 하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다."라고 규 정하고 있으므로 전세권은 용익물권적 성질과 담보물권적 성질을 함께 가지고 있습니다. 

 
​그러므로 전세권자는 전세권의 목적인 부동산이 경매 절차에서 매각될 경우 후순위 근저당권이나 일반채권자보다 그 매각 대금에서 우선변제를 받을 수 있을 것이지만, 그러한 전세권의 우선변제권은 전세권이 소멸될 것을 전제로 하여 인정되는 것입니다. 

그런데 전세권의 목적인 부동산이 경매 절차에서 매각될 경우 후순위 전세권자는 그 매각 대금에서 선순위 근저당권자보다 우선하여 변제받을 수 없을 것은 당연하지만, 전세권의 존속기간이 남아 있는 경우에도 근저당권보다 후순위인 전세권이 소멸되는지 문제입니다. 

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'민사집행법 제91조 제2항'에 의하면 "매각 부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다."라고 규정하고 있는 바, 저당권은 전형적인 담보물권이고 담보물권이란 물권의 경제적인 교환가치를 파악하여 피담보채권의 우선변제를 확보하는 것을 목적으로 하는 권리이므로, 일반 채권자에 의한 경매이든 후순위 저당권 등에 의한 경매이든 모든 저당권은 경매 절차에서 부동산이 매각되면 소멸하게 되고 그 매각 대금에서 순위에 따라 우선변제를 받게 되면 담보물권의 목적은 달성되는 것이기 때문입니다. 

그리고 경매신청 채권자와 선순위 저당권 사이에 설정된 전세권이 부동산이 경매 절차에서 매각되어 선순위 저당권이 소멸된 경우에도 소멸되지 않고 매수인에게 인수되어 매수인에게 대항할 수 있다고 한다면 매수인은 전세권의 부담을 지게 되어 부동산의 매각가격은 그만큼 떨어질 수밖에 없고 이것은 전세권보다 선순위 저당권을 해치는 결과가 되어 설정 당시의 교환가치를 담보하는 담보권의 취지에 맞지 않게 됩니다. 

 

 

 

그러므로 민사집행법 제91조 제3항에 의하면 "지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류 채권·가압류 채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다."라고 규정하고 있습니다. 즉, 근저당권보다 후순위인 전세권은 경매 매각으로 인해 소멸되는 것입니다. 

 

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「굿비즈부동산」