상가건물을 빌려 점포를 꾸미고 영업을 하는 임차인에게 상가 '권리금'은 사업 운영을 포기함으로써 발생하는 기회비용이기 때문에 매우 중요한 자산입니다. 오랜 시간 동안 상가 권리금은 임차인이 신규 임차인으로부터 관행적으로 받아 왔지만 상가 임대인이 개입하여 임차인의 권리금 회수 기회를 방해하는 일이 많았는데요. 지금은 상가건물 임대차보호법(이하 상가임대차법)에 관련 규정을 마련하게 되어 있어 임대인은 임차인의 권리금 회수 기회를 방해하면 안됩니다.
임대인의 방해 행위로는 임차인이 주선한 신규임차인에게 고액의 임대료를 요구하는 것인데요. 신규 임차인에게 주변 상가 임대료(차임과 보증금) 보다 현저히 많은 임대료를 요구한다면, 신규 임차인은 해당 상가에 들어오지 않으려고 할 것입니다.
또한 기존 임차인은 인상된 차임을 고려해서 권리금을 적절히 깎아 주어야 신규 임차인과 권리금 계약을 체결할 수 있기 때문에 결국 기존 임차인은 권리금 중 일부를 회수할 수 없게 될 가능성이 있습니다.
이럴 경우 "개정법 제10조의4 제1항 제3호"는 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위를 임대인의 방해 행위의 하나로 규정하고 있는데요. 위 규정은 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인과 계약을 거절할 목적으로 신규 임차인이 수용할 수 없는 수준의 차임·보증금을 제시하여 계약을 무산시키는 것을 방지하기 위한 것입니다.
◑ 현저히 고액의 차임과 보증금이란?
상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담 등에 따른 금액을 기준으로 상식적인 수준에서 크게 벗어났는지 객관적으로 판단되어야 할 것입니다. 전 임차인이 지급하였던 차임·보증금이 "현저히 고액"을 판단하는 하나의 기준이 될 수 있으나, 사안마다 상가건물의 조세·공과금, 주변 상가의 차임·보증금 그 밖의 부담 등 구체적 사정을 고려하여 ‘현저히 고액’인지 여부가 결정되어야 할 것입니다.
■ 상가건물 임대차보호법
제10조의 4(권리금 회수 기회 보호 등) ① 임대인은 임대차 기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.
3. 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
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