상가건물의 임대차 보증금도 일반 임대차 보증금과 마찬가지로 채권이므로 원칙적으로는 대항력이 없습니다. 그러나 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물 임대차는 임대차 등기가 없는 경우라 할지라도 임차인이 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 그다음 날부터 제3자에 대하여 '대항력'이 발생하게 됩니다.
■ 대항력이란?
대항력이란 임차인이 임차건물의 양수인, 임대할 권리를 승계한 자, 기타 임차건물에 관하여 이해관계를 가진 자에 대하여 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 권능을 의미합니다.
즉, 임차건물의 양수인이 양도인인 임대인의 지위를 승계하게 되는 결과 임차인은 양수인에게 임대차의 내용을 주장할 수 있고, 제3자의 임차건물에 대한 침해에 대하여 방해배제청구권 등을 행사할 수 있으며, 확정일자를 구비하게 되면 '우선변제권'을 주장할 수 있습니다.
상가건물 임대차는 그 등기를 하지 않은 경우에도 임차인이 "① 건물의 인도 ② 사업자등록을 신청"하면 그다음 날부터 대항력이 생기게 됩니다.
○ 상가임대차보호법 제3조(대항력 등)
① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
대항력을 가진 임차인은 1) 매매로 인해 임대인이 바뀐 경우, 새로운 임대인에게 임차인의 지위를 주장할 수 있으며, 2) 경매가 실행된 경우, 보증금 전액을 돌려받지 못한 임차인 역시 임대차계약이 유효함을 주장할 수 있습니다.
주의해야 할 사항은 대항력의 요건이 '인도+사업자등록'임을 유념해야 합니다. 매매나 경매로 인해 임차인의 지위가 불안정해지더라도 임차인이 점유를 할 수 없거나 사업자를 이전 또는 폐업한 경우 대항력을 잃게 됩니다.
만약 임대차 기간이 종료되었음에도 불구하고 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 사업장을 이전하거나 폐업해야 하는 경우 임차권등기 명령 신청 제도를 통해 대항력을 유지할 수도 있습니다. 임차권 등기를 마치면 임차인은 점유상태가 아니거나 사업자등록이 상실되더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 그대로 유지할 수 있는 상태가 됩니다.
또, 종전의 법에서는 환산보증금을 넘지 않는 임대차의 경우에만 대항력을 인정하였고 환산보증금을 넘는 임대차를 등기한 경우에만 대항력을 인정하고 있었는바 사실상 등기를 임대인이 해주지 않는 경우가 대다수이기에 임차인들이 대항력을 인정받는 것에 어려움이 있었습니다.
개정법은 이러한 임차인들의 현실을 반영하여 종전에 '환산보증금'이 일정 금액 이하인 임대차에만 인정되던 대항력을 모든 임대차에 적용되도록 하였습니다.
개정법에 의하여 임차인은 보증금·차임 액수와 무관하게 이전 건물 주인과 체결한 임대차계약의 권리를 새로운 건물 주인에게 주장할 수 있게 되었습니다.
대항력의 요건을 갖춘 임차인은 기존 임대차계약의 내용뿐만 아니라 계약갱신요구권, 권리금 회수 방해금지에 따른 손해배상청구권 등의 권리를 새로운 건물 주인에게도 행사할 수 있게 되었습니다.
■ 우선변제권과 최우선변제권 이란?
'우선변제권'은 대항력의 요건을 갖추고 임대차 계약서상 확정일자를 받은 경우 임차건물의 경매 또는 공매시 환가대금에서 후순위권리자 및 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 뜻합니다.
확정일자는 증서가 작성된 날짜에 임대차 계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자로, 임차인은 관할 세무서로부터 사업자등록 신청 시 또는 신청 전후 임대차 계약서에 수수료 없이 확정일자를 받을 수 있습니다.
'최우선변제권'은 대항력을 갖춘 소액임차인에 한하여 선순위보다 우선해서 보증금 중 일정액을 받을 수 있는 권리이며 확정일자 여부는 상관이 없습니다.
소액임차인이란 아래표에 해당하는 보증금액의 상가건물 임대차의 임차인을 뜻합니다. 소액임차인은 임차건물이 경매 또는 공매로 소유권이 이전되는 경우, 집행 절차에 참가하여 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다.
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