공장, 창고 등은 상가건물 임대차보호법 적용 대상일까?

 

공장, 창고 등은 상가건물 임대차보호법 적용을 받을 수 있을까? ​상가건물은 사람이 사는 것이 아니고 사업을 하는 곳이니까 주민등록이 아닌 사업자등록 여부로 판단하기 때문에 사업자등록의 대상이 되지 않는 건물은 상가건물 임대차보호법 적용을 받을 수 없습니다. 하지만 법 취지가 약자를 보호하기 위한 것이므로 상가건물에 해당하는지는 공부상의 표시가 아닌 건물의 현황이나 용도 등에 비추어 볼 때 영업용으로 사용하느냐 하는 실질적인 용도를 기준으로 판단합니다. 

 

즉, 단순히 상품의 보관이나 제조 또는 가공 등으로만 이루어진 공장이나 창고는 상가건물 임대차보호법 적용 대상이 아닙니다. 다만 제조, 가공 등의 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 상가건물 임대차보호법의 적용 대상인 상가건물에 해당한다고 볼 수 있습니다.

 

 

 

따라서 공장이나 창고 등이 상가건물임대차보호법의 적용을 받기 위하여 필요한 영리활동이 무엇이냐 하는 것은 판단하기 어려움이 많으나 대부분의 공장이 영리활동에 필요한 물건의 인도, 물품 대금의 수수 등을 공장에서 하고 있는 경우가 대부분이므로 공장도 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 경우도 많습니다.

 

문제는 보증금과 임대료가 법적용 기준이 되는 '환산보증금'를 초과할 경우에는 상가건물 임대차보호법 적용이 되지 않는다는 것입니다. 그렇지만 법개정으로 인해 환산보증금을 초과하는 임대차의 경우에도 임차인에게 갱신 요구권이 보장되게 되었기 때문에 임차인의 의무를 현저히 위반하는 등의 특별한 사유가 없는 한 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

 

 

 

참고로 사업자등록증이 없을 경우 상가임대차법 적용 여부는 임차인은 임차인의 의무를 현저히 위반하는 등의 특별한 사유가 없는 한 사업자등록 여부와 무관하게 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 따라서 임차인은 사업자등록 신청 여부와 무관하게 법이 정한 임대차 기간 10년간을 보장받을 수 있습니다.

 

 

 

 

■ 상가건물임대차보호법 적용 '환산보증금액'

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상가임대차보호법은 원칙적으로 보증금과 임대료를 기준으로 계산한 '환산보증금'이 일정금액기준 이하인 경우에만 적용받을 수 있습니다. 다만 환산보증금이 일정 금액을 초과하는 경우에도 임차인은 효력 요건을 갖추어 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있고, 계약의 갱신 요구, 권리금의 회수와 관련된 일부의 권리를 주장할 수 있습니다.

 

 

서울의 환산보증금 기준액이 현재 9억 원이며, 부산과 과밀억제권역은 6억 9000만 원, 부산을 제외한 다른 광역시는 5억 4000만 원, 그 밖에 지역은 3억 7000만 원입니다.

​환산보증금은 보증금에 월세 환산액(월세×100)을 더한 금액으로 상가건물임대차보호법 적용 대상을 정하는 기준이 됩니다.

 

 

 

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