임대인이 상가 임대료 5% 인상 요구 임차인이 거절했을 때

 

상가건물 임대차 계약에 있어서 차임 결정은 당사자 간의 합의를 기본으로 하고 있으며, 임대차 기간 중에 당사자의 일방이 차임을 변경하고자 할 때도 상대방의 동의를 얻어야 합니다. 그렇지 아니한 경우에는 민법 제628조 등에 의하여 차임의 증감을 청구할 수 있습니다. 

'차임증감청구권'은 계약 당사자가 임대료를 약정한 후 일정한 요건에 해당하는 경우 임대인 또는 임차인이 임대료의 증액이나 감액을 청구할 수 있는 권리를 말하며 민법 제628조, 상가건물임대차보호법 제11조, 주택임대차보호법 제7조에서 각 규정하고 있습니다.

 

 

□ 차임증감청구권 행사 시기

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임대차 계약에 대한 차임증감청구권 행사 시기는 특별히 정해진 것은 아니며, '임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니할 때(민법 제628조)' 행사할 수 있습니다. 쉽게 말해 기존 계약을 했던 조건과 현재의 시세가 적절하지 않을 경우를 임대인은 차임증액청구권을, 임차인은 차임감액청구권을 언제든지 행사할 수가 있습니다. 또한 계약 해지가 가까워진 시점에서 합의 갱신, 묵시적 갱신, 임차인의 계약갱신청구권 행사에 의한 갱신이 되는 경우에도 행사할 수 있습니다.

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■ 상가건물임대차보호법 제11조(차임 등의 증감청구권)

 

①차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. 

②제1항의 규정에 의한 증액청구는 임대차 계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 이를 하지 못한다.

 

 

 

□ 임대료 증액 또는 감액 상한선

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상가건물 임대차보호법에서는 차임증감청구권 행사를 통해 증액이나 감액을 요구할 수 있는 한도를 규정하고 있으며, 감액 청구는 어떠한 제한도 두지 않고 있는 반면 증액 청구는 월세와 보증금의 각각 5%이고, 만약 그 이상을 요구한다면 그 이상이 되는 부분은 무효에 해당하게 됩니다.

 또한 행사의 횟수에도 일정한 제한이 있는데, 한번 올려달라고 요구를 했다면, 다시 1년 안으로는 증감요구를 할 수가 없습니다.

 

 

 

​임대료 증액 상한선은 법규상 환산보증금 기준을 초과하지 않는 상가건물임대차의 경우 법에서 정한 범위(5%) 내에서 차임 또는 보증금의 증액을 약정하는 것은 유효합니다. 법에서 정한 범위를 초과하는 차임 증액 약정은 당사자 간 약정하더라도 무효가 될 수 있습니다. 상가건물임대차보호법은 평면적 강행규정이고 이 법에 위반되는 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 무효로 보기 때문입니다.

따라서 당사자 간 약정으로 법에서 정한 상한 인 연간 5%를 초과하는 차임 증액을 약정하더라도 5%까지는 유효하지만 이를 초과한 부분은 임차인에게 불리한 것으로 보아 무효가 될 수 있습니다. 약정이 일부 무효가 되면 임차인은 추후 초과 납입한 부분에 반환을 청구할 수 있습니다. 

따라서 최초 임대차 계약 시 차임을 낮게 정하면 임대인 또는 그 임대인 지위를 승계하게 되는 건물 매수인으로서는 추후 차임을 증액하기가 쉽지 않기 때문에 처음 임대차 계약을 체결할 때부터 증액 가능 여부를 고려해서 차임을 정해야 하는 것이 좋습니다.

 

 

 

□ 임차인이 임대료 인상을 거절했을 때

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상가건물 임대차보호법에서 인정되는 범위 내에서 임대인이 증액 요구했을 때 임차인이 동의를 하지 않더라도, 해당 금액으로 보증금이나 월세가 변경됩니다. 어떤 분들은 임차인이 동의가 있어야 된다고 알고 계신 분들도 있는데, 임대인이 법이 정한 요건에 맞춰 차임증액요구를 하면 임차인의 동의가 필요 없습니다. 이런 일방적인 권리를 '형성권'이라고 합니다. 대법원은 차임증감청구권을 형성권으로 보았고, 차임증액요구가 임차인에게 도달하면 효력을 발생한다고 보았습니다(대법원 74다1124 판결).

따라서 증액 요구를 받은 임차인이 최초 계약 때 약정한 월세만 계속해서 지급하거나, 아예 그것을 핑계로 월세를 연체할 경우 '제10조(계약 갱신 요구 등)'에 의한 계약 갱신 요구 거절 사유가 될 수 있습니다. 이에 따라 연체된 월세금액 합계가 3기에 해당할 경우 계약 갱신 요구를 거절할 수 있습니다.
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□ 임대인이 임대료 감액을 거절했을 때

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요즘같이 코로나19로 인해 어려워진 경제사정으로 임차인이 감액 요구를 했음에도 임대인이 거절했을 때 임차인은 감액된 금액만 지급하면 됩니다. 임대인이 차임 연체 등을 이유로 퇴거를 요구한다고 하더라도, 퇴거할 의무가 발생하지는 않지만, 임대인과의 충돌은 불가피할 것입니다. 

특히 시시비비를 가릴 법적 규정이 존재하지 않아 ​임대인과 좋은 관계를 유지하며 임대차 관계를 계속 존속시켜야 되는 임차인 입장에서 일방적으로 경제사정 변동을 이유로 차임을 내려달라고 주장하기는 쉽지 않을 것입니다.

 

 

 

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