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신축 수원 사무실 전용 30평 임대ㅣ현대테라타워 영통 지식산업센터

Earnest_R — Wed, 4 Dec 2024 12:57:25 +0900

■ 물건 요약

· 소재지 ㅣ 경기도 수원시 영통구 원천동

· 면적 ㅣ 전용 100.62㎡ / 공급 201.16㎡

· 거래형태 ㅣ 임대(월세)

· 임대조건 ㅣ 보) 1,400만원/월) 140만원(VAT 별도)

· 중개대상물종류 ㅣ 지식산업센터(공장)

· 총층수 ㅣ 15층

· 방향 ㅣ 남동향

· 화장실 수 ㅣ 각 층별 남녀 공동화장실

· 입주가능일 ㅣ 즉시 입주 가

· 사용승인일 ㅣ 2022.5.31.

· 주차대수 ㅣ 총 754대

· 관리비 ㅣ 6,000~8,000원(공급면적 3.3 ㎡기준)

★기타 자세한 사항은 "물건 상세"를 참조하거나 저희 "굿비즈부동산"으로 문의하시면 자세하게 안내드리겠습니다.

■ 물건 상세

오늘 소개할 임대물건은 수원 삼성디지털시티와 인접해 있는 지식산업센터로 현대엔지니어링이 시공을 맡아 2022년 05월 말에 준공되어 입주를 시작한 단지입니다. 삼성전자와 함께 첨단 연구개발(R&D) 단지로 탈바꿈하고 있는 지역임을 감안해 기존 상주 기업을 포함해 관련 업체들에게 최상의 업무환경을 제공할 수 있도록 특화된 건물입니다.

건물은 대지면적 15,702,00㎡, 연면적 약 9만 6946㎡, 지하 2층~지상 15층 총 1037호실 규모이며, 분당선 영통역을 도보로 이동할 수 있는 위치입니다. 분당선 영통역은 인덕원~동탄선이 개통되면 환승역으로서 서울을 비롯한 인접지역으로의 이동이 더욱 좋아질 것으로 판단합니다.

① 물건 종류 및 특징ㅣ임대물건의 건축물 용도는 '지식산업센터(공장)'이며 일반 업무시설, 연구실, 실험실 등으로 사용 추천하는 물건입니다. 고층, 남동향으로 배치되어 있어 탁 트인 조망으로 인해 쾌적한 업무환경을 제공합니다. 용도가 공장이기 때문에 도시형 제조 및 공장 등록이 가능합니다. 입주는 '산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률' 대상 업종이면 모두 가능합니다.

② 임대면적 및 조건ㅣ실사용 면적은 30평이며 서비스로 제공되는 발코니는 제외한 면적입니다. 임대물건은 전용 15평 2개 호실이며 실사용면적 30평을 원할 경우 임대인은 원상복구 없이 두 개 호실을 병합하여 한 개 호실로 사용할 수 있도록 제공할 것입니다. 임대조건은 보증금 1,400만 원에 차임 140만 원이며 부가세는 별도입니다. 렌트프리와 임대료는 협의 가능합니다.

③ 관리비 및 주차ㅣ기본 관리비는 계절에 따라 차이가 있지만 보통 공급면적 3.3㎡ 기준 6.000원~8,000원 정도 부과되며, 전기료와 수도요금은 사용량에 따라 관리비에 합산하여 부과됩니다. 해당 임대호실의 주차는 6대까지 가능하며 추가 주차는 관리 규약에 따라 적용합니다.

④ 건물 Specㅣ임대호실 층고는 5.1m(천정 4.0m)이며, 바닥하중은 0.8 ton/㎡ 인입전력은 50A 이하, 냉난방은 개별로 사용하는 시스템에어컨이 설치되어 있습니다. 지식산업센터동 엘리베이터는 승객 4대, 비상 2대, 화물 2대입니다.

⑤ 물건 상세 이미지

○ 굿비즈부동산 Goodbiz real estate

저희 부동산은 지식산업센터, 사무실, 상가 등을 비롯해 업무용, 산업용 부동산 중개와 입주서비스를 주요 업무로 하고 있으며, 빅데이터를 기반으로 부동산 투자컨설팅과 최적의 업무공간을 제안해 드립니다.

■ 중개물건 사이트 : https://goodbizrealty.co.kr/

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광교 플렉스데시앙 라이브오피스 풀옵션 원룸 월세 안내

Earnest_R — Mon, 2 Dec 2024 18:46:58 +0900

※ 임대물건 요약

○ 거래형태ㅣ임대(월세)

○ 임대면적ㅣ전용 23.28㎡ (7.05평)

○ 임대조건ㅣ보) 650만 원/월) 65만 원

○ 사용용도ㅣ라이브오피스(풀옵션 원룸)

○ 입주시기ㅣ즉시 입주 가능(문의)

■ 임대물건 안내

오늘 소개할 단지는 광교신도시 R&D시설 부지에 공급한 지식산업센터이며, 광교테크노밸리와 인접해 있어 관련 기업 간 업무교류가 활발하게 이루어지는 곳입니다. 태영건설이 시공을 맡아 2023년 6월 말 준공 승인되어 입주를 시작하였으며, 감각적인 디자인과 차별화된 설계로 인해 광교신도시의 랜드마트 건물로 평가받고 있습니다.

① 물건 종류 및 특징ㅣ임대물건은 지식산업센터 라이브오피스입니다. 디지털 노마드 업종을 비롯해 스타트업 등 1인 기업을 위해 업무와 휴식을 동시에 할 수 있도록 개발된 틈새 상품입니다. 라이브오피스는 건축물 용도 상 "지식산업센터(공장)"이며 사무실 안에 업무공간뿐만 아니라 욕실, 다락 등 편의시설이 함께 갖춰져 있는 타입을 말합니다. 입주자격은 '산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률' 대상 업종이면 모두 입주할 수 있습니다.

② 임대면적 및 조건ㅣ임대호실 면적은 7.05평이지만 서비스로 제공되는 발코니와 다락을 포함하면 상당히 큰 원룸입니다. 임대조건은 보증금 650만 원에 월세 65만 원이며, 사업자용 물건이므로 전입신고를 할 수 없습니다.

③ 관리비 및 주차ㅣ 기본 관리비는 공급면적 3.3㎡ 기준 6.000원~8,000원 정도이며, 여기에 추가되는 항목은 각 호실별 전기와 수도 사용량에 따라 관리비가 부과됩니다. 참고로 라이브오피스 원룸의 경우 평균 관리비가 14만 원 정도 부과됩니다. 주차는 무료 1대입니다.

④ 건물 Specㅣ 호실 층고는 5.1m(다락 1.1m 이하) 로프트 타입이며, 호실 내부에는 화장실, 발코니, 다락 등이 적용되었습니다. 냉난방은 열병합을 사용하는 시스템에어컨이 설치되어 있습니다. 엘리베이터는 승객 4대, 비상 2대, 화물 1대입니다.

기타 자세한 사항은 "물건 상세"를 참조하거나 저희 "굿비즈부동산"으로 문의 주시면 자세하게 안내드리겠습니다.

■ 물건 상세

· 소재지 ㅣ 경기도 수원시 영통구 이의동
· 면적 ㅣ 전용 23.28㎡/공급 51.76㎡
· 거래형태 ㅣ 임대(월세)
· 임대조건 ㅣ 보)650만원/월)65만원
· 중개대상물종류 ㅣ 지식산업센터(공장)
· 총층수 ㅣ 15층
· 방향 ㅣ 남동향
· 화장실 수 ㅣ 1개
· 입주가능일 ㅣ 즉시 입주 가능
· 사용승인일 ㅣ 2025.03.14.
· 주차대수 ㅣ 총 434대
· 관리비 ㅣ 135,000원(3개월 평균)

■ 중개사무소 정보

○ 굿비즈부동산 Goodbiz real estate

■ 중개물건 사이트 : https://goodbizrealty.co.kr/

광교 지식산업센터 사무실 매매 및 임대 정보ㅣ보험, 금융, 판매업 입주가능

Earnest_R — Fri, 15 Nov 2024 15:22:07 +0900

※ 임대물건 요약

○ 거래형태ㅣ매매

○ 물건면적ㅣ전용 408.75㎡ (123.86평)

○ 매매가ㅣ26억 원(협의 가능)

○ 입주시기ㅣ즉시 입주 가능

○ 사용용도ㅣ업무시설

■ 임대물건 안내

오늘 소개할 매매 물건은 광교신도시 R&D시설 부지에 공급한 광교플렉스데시앙 지식산업센터입니다. 성수동 대표 지식산업센터 생각공장으로 유명해진 건설회사 태영건설이 시공을 맡아 2023년 6월에 준공 승인을 받은 건물입니다. 광교테크노밸리와 연계한 기업 수요를 고려해 IT 업종 및 지식기반산업, 정보통신산업, 바이오, 화학 등 다양한 첨단 업종들이 입주할 수 있도록 설계되었습니다. 현재는 광교테크노밸리와 연계한 기업을 비롯해 IT, 바이오, 화학 등 첨단 산업과 관련된 기업들이 입주해 있습니다.

단지는 경기도 수원시 영통구 이의동 광교테크노밸리와 인접해 있어 사통팔달의 교통 환경을 갖춘 곳에 위치해 있습니다. 골드라인으로 불리는 신분당선 광교역과 광교중앙역(버스환승센터) 까지는 도보로 이동할 수 있으며, 서울 시청과 강남까지는 지하철, 버스 등을 이용할 경우 30~40분 이내로 갈 수 있습니다. 또한 단지 바로 앞 43번 국도(포은대로)를 이용하면 영동고속도로와 경부고속도로, 용서 고속도로 IC로 바로 진입할 수 있을 뿐 만 아니라 수원, 용인 등 인접지역으로의 이동이 매우 편리합니다.

<광교테크노밸리 주변 시설>

① 물건 종류 및 특징ㅣ 매매 건물은 '산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률' 적용을 받는 지식산업센터(공장)이지만 본 건의 매물은 보험, 금융, 무역, 판매업 등도 입주할 수 있는 업무시설입니다. 소유주가 지식산업센터를 '업무시설'로 용도 변경하여 사용하던 물건입니다. 지식산업센터 내에 있는 업무시설은 지식산업센터(공장)에 입주해 있는 기업을 지원하기 위한 용도입니다.

따라서 지식산업센터 내의 업무시설은 입주기업을 지원하기 위한 목적이기 때문에 일반업무시설과 같이 모든 업종이 입주할 수 있는 것은 아닙니다. 소음이나 분진, 폐수 등 환경유해물질 배출 및 유발되는 비도시형 제조업, 다단계 판매, 사행성 영업소, 음란유흥업소, 장례식장, 종교집회장, 위험물저장 및 처리시설, 소비자 대상으로 판매업을 하는 소매업 등은 입주가 제한됩니다.

② 매매면적 및 조건ㅣ매매 물건은 전용 25평 내외의 섹션으로 구분된 5개 호실이며 전체 '실사용 면적은 123평'입니다. 서비스로 제공되는 발코니 등은 제외한 면적입니다. 한 개호실씩 매매 및 임대 모두 가능하며 원할 경우 2~3개 호실씩 묶어서도 가능합니다. 전체 물건의 매매가는 26억 원이며 건물분 부가가치세를 제외한 금액입니다.

<단지 주차시설>

③ 관리비 및 주차ㅣ기본 관리비는 냉난방을 사용하는 계절과 그렇지 않은 계절에 따라 조금씩 차이가 있지만 보통 일반적으로 공급면적 3.3㎡ 기준 6.000원~8,000원 정도 부과되며, 전기료와 수도요금은 사용량에 따라 관리비에 합산하여 부과됩니다. 해당 임대호실의 주차는 2대까지 가능하며 추가 주차는 관리 규약에 따라 협의하시면 됩니다.

④ 건물 Specㅣ 임대호실 층고는 4.5m(천정 3.2m)이며, 바닥하중은 0.8 ton/㎡ 인입전력은 50A이하/호실, 냉난방은 열병합을 사용하는 시스템에어컨이 설치되어 있습니다. 지식산업센터동 엘리베이터는 승객 4대, 비상 2대, 화물 1대(용량 4.5 ton)입니다.

<단지 내 공동시설>

기타 자세한 사항은 "물건 상세"를 참조하거나 저희 "굿비즈부동산"으로 문의하시면 자세하게 안내드리겠습니다.

■ 물건 상세

· 소재지 ㅣ경기도 수원시 영통구 이의동
· 면적 ㅣ전용 408.75㎡ / 공급 908.66㎡
· 거래형태 ㅣ매매
· 매매조건 ㅣ26억 원(VAT별도)_협의 가능
· 중개대상물종류 ㅣ업무시설
· 총층수 ㅣ15층
· 방향 ㅣ남동, 북서
· 화장실 수 ㅣ각 층 남녀 공동화장실
· 입주가능일 ㅣ즉시 입주 가능(협의)
· 사용승인일 ㅣ2023.06.28.
· 주차대수 ㅣ총 434대
· 관리비 ㅣ 6,000원~8,000원(공급면적 3.3 ㎡ 기준)

<해당호실 모습>

■ 중개사무소 정보

○ 굿비즈부동산 Goodbiz real estate

■ 중개물건 사이트 : https://goodbizrealty.co.kr/

수원 현대테라타워 영통 지식산업센터 임대ㅣ저렴한 신축 사무실 실사용 30평

Earnest_R — Thu, 7 Nov 2024 14:39:16 +0900

※ 임대물건 요약

○ 거래형태ㅣ임대(월세)

○ 임대면적ㅣ전용 100.62㎡(30평)

○ 임대조건ㅣ보) 1,400만 원/월) 140만 원(VAT별도)

○ 사용용도ㅣ지식산업센터(공장), 사무실

■ 임대물건 안내

물건 단지는 경기도 수원시 영통구 원천동 삼성디지털시티와 인접해 있으며, 분당선 영통역을 도보로 접근 가능한 곳에 위치한 지식산업센터입니다. 현대엔니어링이 시공을 맡아 2022년 05월 말에 준공 승인을 받아 입주를 시작한지 2년 6개월 밖에 안 되는 신축 건물입니다. 삼성전자와 함께 첨단 연구개발(R&D) 단지로 탈바꿈하여 국내 최대 연구 단지로 탈바꿈하고 있는 지역임을 감안해 기존 상주 기업을 포함해 관련 업체들에게 최상의 업무환경을 제공할 수 있도록 특화된 건물입니다.

① 물건 종류 및 특징ㅣ임대물건은 '지식산업센터(공장)'이며 일반 업무시설, 연구실, 실험실 등으로 사용 추천하는 물건입니다. 임대물건의 특징은 1인 소유의 2개 호실(각 각 전용15평)이며, 임차기업이 전용 30평 단독호실을 원할 경우 임대인은 원상복구 없이 두 개 호실을 합쳐서 사용할 수 있도록 해준고 합니다.

건축물 용도가 공장이므로 입주는 '산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률' 대상 업종 만 가능하며, 제조업 및 공장 등록을 할 수 있습니다.

② 임대면적 및 조건ㅣ 전용 100.62㎡(30평) / 공급 201.16㎡이며, 서비스 면적으로 제공되는 발코니를 포함하지 않은 면적입니다. 임대조건은 보증금 1,400만 원에 차임 140만 원이며 부가세는 별도입니다. 렌트프리와 임대료는 협의 가능합니다.

③ 관리비 및 주차ㅣ 기본 관리비는 계절에 따라 공급면적 3.3㎡ 기준 6.000원~8,000원 정도 부과되며, 전기료와 수도요금은 사용량에 따라 관리비에 합산하여 부과됩니다. 해당 임대호실의 주차는 6대까지 가능하며 추가 주차는 관리 규약에 따라 적용합니다.

④ 건물 Specㅣ 임대호실 층고는 5.1m(천정 4.0m)이며, 바닥하중은 0.8 ton/㎡ 인입전력은 50A 이하, 냉난방은 개별로 사용하는 시스템에어컨이 설치되어 있습니다. 지식산업센터동 엘리베이터는 승객 4대, 비상 2대, 화물 2대입니다.

⑤ 인테리어ㅣ안되어 있음(첫 입주)

기타 자세한 사항은 "물건 상세"를 참조하거나 저희 "굿비즈부동산"으로 문의 주시면 자세하게 안내드리겠습니다.

■ 물건 상세

· 소재지 ㅣ 경기도 수원시 영통구 원천
· 면적 ㅣ 전용 100.62㎡ / 공급 201.16㎡
· 거래형태 ㅣ 임대(월세)
· 임대조건 ㅣ 보) 1,400만 원/월) 140만 원(VAT 별도)
· 중개대상물종류 ㅣ 지식산업센터(공장)
· 총층수 ㅣ 15층
· 방향 ㅣ 남동향
· 화장실 수 ㅣ 각 층별 남녀 공동화장실 있음
· 입주가능일 ㅣ 즉시 입주 가
· 사용승인일 ㅣ 2022.5.31.
· 주차대수 ㅣ 총 754
· 관리비 ㅣ 6,000원~8,000원(공급면적 3.3 ㎡ 기준)

■ 중개사무소 정보

○ 굿비즈부동산 Goodbiz real estate

■ 중개물건 사이트 : https://goodbizrealty.co.kr/

광교플렉스데시앙 지식산업센터 전용26평 임대ㅣ신축 사무실

Earnest_R — Wed, 6 Nov 2024 17:05:09 +0900

<광교플렉스데시앙 단지모습>

광교플렉스데시앙은 광교신도시의 자족기능을 위한 R&D시설 용지에 공급한 지식산업센터입니다. 광교테크노밸리와 인접해 있어 관련 기업 간 업무교류가 활발하게 이루어지는 곳입니다. 태영건설이 시공을 맡아 2023년 6월 말 준공이 되었으며 감각적인 디자인과 차별화된 설계로 광교신도의 랜드마크로 자리 잡고 있는 건물입니다.

현재는 IT기업을 비롯해 바이오, 화학 등 4차산업 관련된 첨단업종들이 입주해 있으며 편리한 교통과 도시인프라 시설로 인해 기업들의 업무 만족도가 높은 건물입니다.

입지는 경기도 수원시 영통구 이의동 광교테크노밸리와 인접해 있어 사통팔달의 교통 환경을 갖춘 곳입니다. 우선 골드라인으로 불리는 신분당선 광교역이 도보거리에 위치해 있고 수원과 용인을 연결하는 포은대로와 인접해 있어 영동고속도로 동수원 IC와 용서고속도로 광교상현 IC, 수원북부순환로의 접근성이 용이합니다.

단지는 대지면적 6,292.40㎡ 연면적 44,655㎡ 지하 5층 지상 15층 규모로 공급되었으며, 지하 1층 일부는 근린상가, 지상 1층부터 지상 12층까지는 지식산업센터(공장), 13층부터 15층까지는 업무와 휴식을 동시에 할 수 있는 라이브오피스(지식산업센터) 등으로 구성되었습니다.

■ 임대물건 안내

① 물건 종류ㅣ임대물건은 지식산업센터(공장)이며, 오피스형으로 되어 있어 일반 업무시설, 연구실, 실험실, 도소매업 등 다양한 업무공간으로 사용할 수 있는 물건입니다. 건축물용도가 지식산업센터이므로 제조업 및 공장 등록도 가능하며, 입주는 '산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률' 대상 업종이면 모두 가능합니다.

② 물건특징ㅣ임대호실은 남동향, 고층으로 배치되어 있어 탁트인 조망과 밝고 쾌적한 업무환경을 제공합니다. 무엇보다 섹션오피스 형태로 되어 있어 중소면적의 업무공간을 독립적으로 사용하기에 안성맞춤인 물건입니다.

★섹션오피스란? 큰 규모의 오피스를 층별, 면적별로 세분하여 공급한 업무공간 형태를 말합니다(위 이미지 참조). 즉 사용자의 필요에 맞게 분할해서 호실별로 분양하므로 작게는 전용면적 7~8평부터 크게는 100평까지 다양하게 구성됩니다.

③ 임대면적ㅣ임대면적은 전용 86.00㎡(26.02평), 공급191.17㎡(57.83평)이며, 서비스 면적으로 제공되는 발코니를 포함하지 않은 면적입니다. 공급면적은 임대차 계약에서는 큰 의미가 없지만 임대료와 관리비 등을 산정하는 기준이 됩니다.

④ 관리비 및 주차ㅣ 기본 관리비는 공급면적 3.3㎡ 기준 6.000원~8,000원 정도이며, 여기에 추가되는 항목은 각 호실별 전기와 수도 사용량에 따라 관리비가 부과됩니다. 해당 호실의 주차 가능 대수는 3대이며, 단지 내 총 주차 가능 대수는 434대입니다.

⑤ 건물 Specㅣ 임대호실 층고는 4.5m(천정 3.2m)이며, 바닥하중은 0.8 ton/㎡ 인입전력은 25Kw 이하, 냉난방은 지역난방 열병합을 사용하는 시스템에어컨이 설치되어 있습니다. 공용 시설인 엘리베이터는 6대(승객용 4대, 비상용 1대, 화물용 1대)와 비상계단 2개, 층별 남녀 공용화장실 등으로 되어 있습니다.

⑥ 인테리어ㅣ안되어 있음(첫 입주)

■ 물건 상세

· 소재지 ㅣ 경기도 수원시 영통구 이의동
· 면적 ㅣ 전용 86.00㎡(공급 191.17㎡)
· 거래형태 ㅣ 임대(월세)
· 임대조건 ㅣ 보)650만원/월)65만원(VAT별도)
· 중개대상물종류 ㅣ 지식산업센터(공장)
· 총층수 ㅣ 15층
· 방향 ㅣ 남동향
· 화장실 수 ㅣ 각 층별 남녀 공동화장실
· 입주가능일 ㅣ 즉시 입주 가능
· 사용승인일 ㅣ 2023.06.28.
· 주차대수 ㅣ 총 434
· 관리비 ㅣ 6,000원~8,000원(공급면적 3.3 ㎡ 기준)

■ 중개사무소 정보

○ 굿비즈부동산 Goodbiz real estate

저희 부동산은 지식산업센터, 사무실, 상가 등을 비롯해 업무용, 산업용 부동산 중개와 입주서비스를 주요 업무로 하고 있으며, 빅데이터를 기반으로 부동산 투자컨설팅과 최적의 업무공간을 제안해 드립니다.
■ 중개물건 사이트 : https://goodbizrealty.co.kr/

광교 소형 사무실 임대 안내ㅣ신축 지식산업센터 전용13평 고층호실

Earnest_R — Tue, 29 Oct 2024 18:23:45 +0900

<임대물건 단지 모습>

오늘 소개할 단지는 광교테크노밸리와 인접해 있는 R&D시설 부지에 공급 지식산업센터 사무실 물건으로 최근에 입주를 시작하고 있는 만큼 임대료 대비 아주 깨끗한 업무환경을 제공하는 호실입니다.

광교 R&D시설 부지에 공급한 지식산업센터는 대부분 광교테크노밸리와 연계한 첨단 기업들이 입주해 있어 기업들의 입주선호도가 높게 나타나는 곳입니다. 현재는 IT, 바이오, 화학기업 등을 비롯해 물류업체들이 입주해 있습니다.

입지는 경기도 수원시 영통구 이의동 R&D센터 부지에 위치하며, 사통팔달의 교통 환경을 갖춘 곳에 위치해 있습니다. 우선 골드라인으로 불리는 신분당선 광교역이 도보거리에 위치해 있고 수원과 용인을 연결하는 포은대로와 인접해 있어 영동고속도로 동수원 IC와 용서고속도로 광교상현 IC, 수원북부순환로의 접근성이 용이합니다.

건물은 대지면적 6,292.40㎡ 연면적 44,655㎡ 지하 5층 지상 15층 규모로 공급되었으며, 지하 1층 일부는 근린상가, 지상 1층부터 지상 12층까지는 지식산업센터(공장), 13층부터 15층까지는 업무와 휴식을 동시에 할 수 있는 라이브오피스(지식산업센터) 등으로 구성되었습니다.

■ 임대물건 안내

① 물건 종류ㅣ임대물건의 건축물용도는 공장(지식산업센터)으로 되어 있어 제조업 및 공장등록까지 가능하며, 입주는 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 대상 업종이면 모두 입주할 수 있습니다.

② 물건특징ㅣ 임대호실은 면적별로 구획을 나누어 독립적으로 사용할 수 있도록 되어 있어 소형면적의 사무실도 독립적으로 사용할 수 있습니다. 호실은 고층, 북동향으로 배치되어 있어 탁 트인 조망과 밝고 쾌적한 업무환경을 제공하며, 승객 및 화물용 엘리베이터와 떨어져 있어 외부 환경에 방해받지 않고 조용하게 업무에 집중할 수 있는 호실입니다.

③ 임대면적ㅣ임대면적은 전용 44.14㎡(13.35평), 공급98.13㎡(29.68평)이며, 서비스 면적으로 제공되는 발코니를 포함하지 않은 면적입니다. 공급면적은 임대차 계약에서는 큰 의미가 없는 면적이지만 임대료와 관리비 등을 산정하는 기준이 됩니다.

④ 관리비 및 주차ㅣ 기본 관리비는 냉난방을 사용하는 계절과 그렇지 않은 계절에 따라 조금씩 차이가 있지만 보통 일반적으로 공급면적 3.3㎡ 기준 6.000원~8,000원 정도 부과되며, 전기료와 수도요금은 사용량에 따라 관리비에 합산하여 부과됩니다. 해당 임대호실의 주차는 2대까지 가능하며 추가 주차는 관리 규약에 따라 적용합니다.

⑤ 건물 Specㅣ 층고_4.5m(천정마감 높이:3.2m), 냉난방_시스템에어컨 설치, 전기_40A/호실이하, 엘리베이터(승객 6대, 비상 3대, 화물 1대)

⑥ 인테리어ㅣ안되어 있음(신축건물 첫 입주)

■ 물건 상세

· 소재지 ㅣ 경기도 수원시 영통구 이의동
· 면적 ㅣ 전용 44.14㎡/공급98.13㎡(29.68평)
· 거래형태 ㅣ 임대(월세)
· 임대조건 ㅣ 보)1,000만 원 / 월)100만 원
· 중개대상물종류 ㅣ 공장(지식산업센터)
· 총층수 ㅣ 15층
· 방향 ㅣ 북동향
· 화장실 수 ㅣ 각 층별 남녀 공동화장실 있음
· 입주가능일 ㅣ 즉시 입주 가능
· 사용승인일 ㅣ 2023.06.28.
· 주차대수 ㅣ 총 434대
· 관리비 ㅣ 6,000원~8,000원(공급면적 3.3 ㎡ 기준)

■ 중개사무소 정보

○ 굿비즈부동산 Goodbiz real estate

저희 부동산은 지식산업센터, 사무실 등을 비롯해 업무용, 산업용 부동산 중개와 입주서비스를 주요 업무로 하고 있으며, 빅데이터를 기반으로 부동산 투자컨설팅과 최적의 업무공간을 제안해 드립니다.

상가건물 임대차보호법 대상이 아닌 상가임대차의 임대료 인상 범위

Earnest_R — Wed, 16 Oct 2024 11:44:04 +0900

상가건물 임대차보호법 제2조 제1항은 일정 보증금액 이하의 상가임대차에 대해서만 해당 법률이 적용되는 것으로 규정하고 있습니다. 여기서 보증금액이란 환상보증금을 의미하며, 환산보증금은 보증금과 임대료를 기준으로 계산된 것을 말합니다.(아래 '환상보증금 산정식'을 참조)

환산보증금 = 보증금 + (월차임 x 100)

상가건물임대차보호법 제2조(적용범위) ①이 법은 상가건물(제3조 제1항의 규정에 의한 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용하며, 다만 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.

<지역별 환산보증금 상한액>

따라서 상가임대차 계약의 경우 환산보증금액이 초과하는 경우에는 상가건물 임대차보호법 적용을 받을 수 없습니다. 그렇지만 환산보증금을 초과하는 상가임대차계약에 대하여도 상임법 일부 규정은 적용 받을 수 있는데요. 대표적인 것이 임차인의 계약 갱신 요구에 관한 조항(제10조 제1항, 제2항, 제3항 본문)입니다. 대항력과 계약갱신요구권은 보증금 상한액이 초과하는 상가건물에도 적용됩니다.

반면 '임대료 증액 청구 제한 규정(상임법 제11조 및 시행령 제4조)'은 적용받지 못합니다. 이 때문에 보증금 상한액을 초과하는 상가임대차의 경우 법의 보호를 받지 못해 임대인의 무리한 임대료 인상 요구로 인해 점포문을 닫는 사례도 발생하고 있습니다. 이럴 경우 일방적으로 임차인은 임대인의 임대료 인상을 요구를 무조건 따라야 하는 것일까요? 그렇지는 않습니다. 상임법 적용 대상이 아니더라도 임대인은 임대료를 마음대로 올릴 수 있는 것은 아닙니다.

상가건물에 관한 조세, 공과금의 변동이나 주변 상가건물의 월세와 보증금의 수준에 맞춰서 올리도록 상가건물임대차보호법(제10조의2)에서 정하고 있기 때문이며, 또한 상가건물임대차보호법 제20조에서는 상가건물임대차분쟁조정위원회를 신설하여 위원회의 심의 조정 사항으로서 차임 또는 보증금의 증감에 관한 분쟁을 해결하도록 하고 있습니다.

그런데도 임대인이 일방적으로 임대료 증액하겠다고 하면 법원의 판단을 받아 해결하는 것이 현실적인 해결 방안이 아닐까 싶습니다.

※ 환산보증금 초과 시 보장받는 규정

① 대항력
② 계약갱신요구(10년)
③ 권리금 보호
④ 3기 연체 시 임대인 계약 해지 가능

※ 환산보증금 초과 시 보호받지 못하는 규정

① 우선변제권 없음
② 최우선변제금 적용 안됨
③ 임차권등기명령 인정 안됨
④ 임대차기간 보호 안됨(약정 기간만 적용, 묵시적갱신 안됨)
⑤ 월차임 전환 재한 없음
⑥ 전대차 보호 안됨

②상가건물 임대차의 대항력과 우선변제권, 최우선변제권 요건

③상가건물임대차보호법 적용을 받을 수 있는 지역별 환산보증금 범위

광교지식산업센터 전용25평 드라이브인 호실 임대 안내

Earnest_R — Fri, 4 Oct 2024 14:57:28 +0900

오늘 소개할 임대물건은 가성비 대비 최고의 업무시설로 분류되는 광교지식산업센터입니다. 4차산업을 선도하는 기업들이 연이어 광교로 이전하고 있습니다. 바이오 진단기술 연구개발 전문기업인 에스엘에스바이오가 부설연구소와 실험실을 비롯해 본사를 모두 광교 센트럴비즈타워로 이전하였고 그 외에도 많은 기업들이 광교로 이전하기 위해 많은 문의전화가 오고 있습니다.

광교지식산업센터는 기업체가 전층을 사용하는 경우가 대부분이여서 현재는 공실이 전혀 없는 상황입니다. 저렴한 임대료와 쾌적한 업무환경을 제공하고 있어 입주기업들의 업무만족도가 높은 단지입니다. ICT기업을 비롯해 제조업, 바이오 기업 연구시설, 시험실 등으로 이용되고 있어 단지의 가치가 날로 높아지고 있는 상황입니다.

■ 임대물건 안내

<임대물건 summary>

① 물건 종류ㅣ임대물건의 건축물용도는 지식산업센터 공장으로 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 대상 업종이면 모두 입주 가능합니다.

② 물건특징ㅣ임대물건은 남동향, 저층, 드라이브인 타입으로 되어 있어 호실앞에 주차가 가능해 부품소재, 원자재 등 물류작업이 많은 업체에게 안성맞춤인 호실입니다. 현재는 입주기업이 원상복구를 하고 퇴실한 상태의 공실이기 때문에 원하는 날짜에 언제든지 입주가 가능합니다.(※아래 물건 사진 참조)

③ 임대면적ㅣ임대면적은 전용 84.40㎡(25.57평), 공급 163.51㎡(49.54평)입니다. 공급면적은 임대차 계약에서는 큰 의미가 없지만 임대료와 관리비 등을 산정하는 기준이 됩니다.

④ 관리비 및 주차ㅣ 기본 관리비는 공급면적 3.3㎡ 기준 6.000원~8,000원 정도이며, 여기에 추가되는 항목은 각 호실별 전기와 수도 사용량에 따라 관리비가 부과됩니다. 참고로 수원지역 지식산업센터 관리비는 평균 실사용 면적 25평 기준 30~35만 원 정도입니다. 총주차 대수는 351대이며 임대호실의 주차가능 대수는 2대입니다.

⑤ 건물 Specㅣ 층고_5.1m(천정마감 높이:3.7m), 냉난방_시스템에어컨 설치, 전기_50A/호실이하, 엘리베이터(승객 5대(비상2대 포함), 화물 1대)

⑥ 인테리어ㅣ안되어 있음.(※아래 물건 사진 참조)

■ 물건 상세

· 소재지 ㅣ 경기도 수원시 영통구 이의동
· 면적 ㅣ 전용 84.40㎡(공급 163.51㎡)
· 거래형태 ㅣ 임대(월세)
· 임대조건 ㅣ 보) 1,500만원 / 월) 120만원
· 중개대상물종류 ㅣ 지식산업센터(공장)
· 총층수 ㅣ 12층
· 방향 ㅣ 남동향
· 화장실 수 ㅣ 남녀 공동화장실 있음
· 입주가능일 ㅣ 즉시가능
· 사용승인일 ㅣ 2018.03.20.
· 주차대수 ㅣ 351대
· 관리비 ㅣ 6,000~8,000원(공급면적 3.3 ㎡ 기준)

<임대물건 사진>

■ 중개사무 정보

○ 굿비즈부동산 Goodbiz real estate

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[월세] 수원지식산업센터 사무실 전용37평 임대

Earnest_R — Fri, 2 Aug 2024 17:19:38 +0900

㎡

■ 물건상세 안내

· 소재지	경기도 수원시 영통구 원천동
· 면적	123.12 ㎡(공급246.15 ㎡)
· 거래형태	임대(월세)
· 임대조건	보) 2,000만원 / 월) 200만원
· 중개대상물종류	지식산업센터(공장)
· 총층수	15
· 방향	남서향
· 화장실 수	층별 남녀화장실(공용)
· 입주가능일	즉시입주가능
· 사용승인일	2022.05.31.
· 주차대수	754대
· 관리비	6000원~8,000원(공급면적 3.3 ㎡ 기준)

■ 물건 특징

○ 연구실, 실헐실, 물류 기업에게 추천하는 사이드 호실 물건. 업무환경 최고
   ○ 수원지역 최대규모, 현대엔지니어링이 설계 시공한 브랜드 지식산업센터 물건
   ○ 업무, 주거, 쇼핑을 단지내에서 한번에 해결할 수 있는 직주근접의 원스톱 비즈니스를 실현
   ○ 삼성전자 및 삼성디지털시티 바로앞에 있어 글로벌 비즈니스업무지구로 평가받는 입지

■ 물건 사진

<수원지식산업센터>

#수원지식산업센터 #수원사무실 #수원지식산업센터임대 #수원사무실임대

굿비즈부동산
Goodbiz real estate

저희 부동산은 지식산업센터, 사무실 등을 비롯해 업무용, 산업용 부동산 중개 및 입주서비스를 주요업무로 하고 있으며, 빅데이터를 기반으로 부동산 투자컨설팅과 최적의 업무공간을 제안합니다.

[급매] 광교효성해링턴타워 섹션오피스 매매

Earnest_R — Fri, 2 Aug 2024 17:18:54 +0900

<광교효성해링턴타워 단지 모습>

1. 단지 개요

광교효성해링턴타워는 경기도 수원시 영통구 하동 1016번지에 위치하며, 「2019년 4월 말부터 입주를 시작」하고 있습니다. 단지는 "주거용 오피스텔 한 개동"과 "오피스동(사무실) 한 개동"으로 각각 2개동을 구성되어 있으며, 저층은 근린생활시설로 되어 있습니다.

업무복합빌딩으로 효율성과 쾌적성을 위해 오피스와 오피스텔을 따로 분리하였습니다. 지하 1층~지상 3층까지 상업시설, 오피스동 4층은 업무지원시설이며, 5층~24층까지 업무시설(340실)로 구성되었습니다. 오피스텔동은 4층~25층까지이며, 주거용 오피스텔(105실)로 구성되었습니다.

광교중앙역 효성해링텅타워는 광교호수공원과 인접하면서 단지와 인접한 곳에는 수원컨벤션센터, 광교법조타운, 경기융합타운 등 행정복합 시설들이 있는 중심업무지구에 위치한 업무복합 빌딩입니다.

2. 특장점

5층부터 24층까지 실별 구성은 동일하며, 10평이 기본 섹션으로 되어 있으며, 각 층별 17개 호실로 구성되었습니다. 4층과 옥상층은 입주 기업들을 위한 부대시설(회의실, 라운지, 카페테리아, 야외휴게실 등)과 커뮤니티 시설(옥상정원, 퍼팅장, 야외휴게실 등)이 있습니다. 로비층은 지하 1층이며, 주차장은 지하 2층부터 지하 5층까지입니다.

1인 창업자들이 섹션오피스를 선호하는 것은 일반 소규모 사무실에 없는 회의실, 카페테리아, 구내식당을 비롯해 피트니스센터, 헬스케어센터 등 다양한 부대시설을 제공하기 때문이며, 또 빌딩 전체가 업무시설이기 때문에 프라임급 사무실 못지않은 기업의 네임밸류를 갖출 수 있는 것도 선호하는 이유입니다.

3. 매물 개요

소재지	경기도 수원시 영통구 하동
가격	매매1억9,000만(융자금1억2,720만)
거래형태	매매
중개대상물종류	업무시설(사무실)
면적	전용 33.9㎡ (공급 75.14㎡)
총층수	24층
방향	남동향
화장실 수	층별 남녀 공용화장실
입주가능일	2025.02.19.이후(협의)
사용승인일	2019.04.23.
주차대	무료1대, 유료1대
관리비	기본12만원

4. 건물 정보

건물명	광교효성해링턴타워
층정보	지하 : 5층~지상 : 24층
주구조	철근콘크리트구조
주용도	업무시설
대지평형	5,752.7㎡
건축평형	3,442.44㎡ (건폐율 59.84%)
연평형	59,251.95㎡
용적률산정연면적	34,448.04㎡ (용적률 598.82%)
건폐율	59.84 %
용적률	598.82 %
높이	99.8m
지붕구조	(철근)콘크리트
주차	자주식(옥내) : 471
엘리베이터	일반 : 8대 비상 : 2대
허가일	2016-05-13
입주가능일	2016-08-31
사용승인일	2019-04-23

■ 중개 안내

수원, 광교지식산업센터 분양권 전매 및 임대 관련 궁금한 내용 있으면 저희 부동산으로 연락 주세요. 성심성의껏 안내드리겠습니다.

광교사무실 임대 안내, 스타트업, 1인 기업을 위한 소형오피스

Earnest_R — Thu, 25 Jul 2024 11:31:33 +0900

최근 정부가 청년 혁신기업 지원 사업을 시행하면서 2030 세대의 창업 붐이 일고 있습니다. 지원 사업에 선정되면 5년간 인건비 지원과 소득세 면제 등 다양한 혜택을 지원받게 됩니다. 청년들은 어려운 취업문을 두드리기보다는 아이디어를 가진 사람들이 모여 스타트업을 준비하거나 1인 창업에 나서는 사례가 늘고 있습니다.

이 때문에 광교지역도 소형오피스를 찾는 수요가 꾸준히 증가하고 있는 상황입니다. 최근 입주를 시작하고 있는 흥덕역 리써밋의 경우도 입주 초기에는 공실에 대한 우려가 높았지만 지금은 지역 경제가 최악의 상황을 맡고 있음에도 불구하고 중소형 오피스에 대한 수요는 오히려 증가하고 있는 상황입니다. 코로나 등으로 인해 산업구조가 변화되면서 넓은 면적의 오피스보다는 오피스홈 개념의 소형 오피스를 찾는 수요까지 겹치면서 인기가 급상승하고 있습니다. 흥덕역 리써밋은 오피스텔과 비슷한 개념의 오피스 홈이 등장하면서 이들 수요를 만족시키기 위해 등장한 업무시설입니다.

<오피스홈 실내 모습>

밤샘 작업을 많이 하는 프리랜서나 스타트업 관련 종사자들이 불규칙한 스케줄로 인해 출퇴근의 어려움을 해소하기 위해 간단히 식사나 샤워 등을 할 수 있는 오피스텔을 얻어 사무실로 사용했지만, 최근에는 인테리어를 통해 충분히 공간 활용 효과를 누릴 수 있고 잠시 잠을 잘 수 있는 오피스홈을 선택하는 경우가 늘어나고 있습니다.

「오피스홈(office home)」은 기존의 홈오피스(home office) 즉 오피스텔과 반대 개념입니다. 홈오피스는 집안에 별도의 사무공간을 넣어 집안에서 사무업무를 볼 수 있는 집을 말한다면, 오피스홈은 사무공간에 쉴 수 있는 룸을 추가한 개념입니다.

<흥덕역 리써밋 오피스>

흥덕역 리써밋 오피스는 광교호수공원, 광교융합타운, 수원컨벤션센터 등 수원‧광교‧영통 지역의 생활편의시설들을 모두 누릴 수 있는 용인 흥덕지구 중심에 위치한 원스톱 복합 오피스 빌딩입니다. 분양 초기부터 신수원선 사업 확정과 용인 경전철 연장 사업 등 경기도 도시철도망 구축 계획 고시로 인해 실수요자를 비롯해 투자자들에 인기가 많았습니다. 특히 개발호재로 인해 미래가치와 높은 수익률을 기대할 수 있다 보니 실수요보다는 투자자들에게 많은 관심을 받았습니다.

흥덕역 리써밋 섹션오피스

<사업개요>

흥덕역 리써밋은 경기도 용인시 기흥구 영덕동 975-5 일대에 지하 3층 ~지상 12층에, 상가 77실, 섹션오피스 214실 규모의 업무복합단지입니다.

1. 사업개요

    ○ 대지위치: 용인시 기흥구 영덕동 975-5
    ○ 대지면적: 3,899.10 m² (1,179.48평)
    ○ 건물규모: 지하3층, 지상12층
    ○ 주용도: 업무시설(섹션오피스 214실), 근린생활시설(상가 77실)
    ○ 지하층 연면적: 7,160.73 m² (2,166.12평)
    ○ 지상층 연면적: 16,701.43 m² (5,052.18평)
    ○ 합계: 23,862.16 m² (7,218.30평)
    ○ 건축면적: 2,718.93 m² (822.48평)
    ○ 총주차대수: 368대

2. 입지 안내

<위치 안내>

흥덕역 리써밋이 위치해 있는 용인 흥덕지구는 지역 장점으로부터 얻을 수 있는 비즈니스 시너지 효과가 뛰어난 곳입니다. 흥덕지구는 광교와 영통 사이에 위치하여 광교 호수공원, 광교 롯데 아울렛, 홈플러스 원천점, 아주대학교병원 등 두 지역의 편의시설을 쉽게 이용할 수 있고, 삼성전자 수원사업장 및 삼성전기 수원사업장이 인접한 비즈니스 중심지구이며 항아리 상권 형태를 띠고 있기 때문에 상권 이동이 적을 수밖에 없어 위험성이 낮고 메리트가 높다는 장점이 있습니다.

무엇보다 용인 흥덕지구의 가장 큰 장점은 편리한 교통환경인데요. 현장 바로 앞에는 2021년 착공 예정인 인덕원-동탄 복선전철(신수원선) 흥덕역의 위치가 최종적으로 확정되면서 초역세권이 예정되어 있고, 신갈 IC와 흥덕 IC, 영덕-양재 고속화도로, 수지-신갈 고속화도로, 영동고속도로, 경부고속도로 등을 통해 서울 강남권 및 수도권 지역들과의 이동이 자유롭게 이루어질 것입니다.

3. 특장점

<스트리트 상가 모습>

지상 1층 ~ 지상 4층(일부)에 「스트리트형 상가」가 배열돼 가시성, 접근성, 개방성이 우수합니다. 자유롭고 효율적인 동선으로 설계되어 편리한 쇼핑이 가능하며, 다양한 MD로 구성된 매장 배치와 넉넉한 주차장 확보 등을 통해 고객 접근성을 높였습니다.

<섹션오피스 평면도와 내부 모습>

「섹션 오피스」는 지상 4층(일부)부터 지상 12층까지이며, 각 실마다 전용 발코니를 제공하여 공간의 활용성을 높였습니다. 법정 주차 대수 대비 넉넉하게 공간 설계를 하여 비즈니스 경쟁력을 확보하는 공간을 제공하며, 층별 공용 회의실 설치로 업무 효율성도 높였습니다.

<업무지원시설 안내>

또한, 업무 중 휴식, 미팅 대기 등의 공간으로도 활용할 수 있도록 공용 휴게소에 곳곳에 마련하였으며, 싱크대, 상·하부장, 천정형 에어컨을 기본 옵션으로 제공해 입주 만족도를 높였습니다.

일부 호실들은 주거와 업무를 동시에 할 수 있도록 오피스텔처럼 인테리어를 해주는 호실도 있습니다. 그렇다고 세대 전입을 할 수 있는 것은 아닙니다. 특히 욕실에 변기를 설치하는 경우도 있는데 오피스 특성상 각 호실별 정화조 배관이 따로 설치되어 있지 않기 때문에 이 부분을 어떻게 해결했는지 궁금하긴 합니다. 해결 방법이 있으니깐 공사를 하겠죠!

4. 층별 안내 및 물건 안내

<4층~12층 평면도(섹션오피스 )>

「섹션오피스」는 4층부터 12층까지로 전체 214실로 구성되었으며, 각 층별 23개 호실로 되어있습니다. 각 호실별 공급 평수는 6평형 3개 호실, 7평형 13개 호실, 8평형 4개 호실, 10평형 1개 호실, 18평형 1개 호실, 21평형 1개 호실 등입니다.

전호실 쾌적한 업무환경을 위해 서비스 면적(약 2평 정도)으로 발코니가 설계되었으며, 업무의 효율성을 높이기 위해 싱크대 상하부장과 시스템 에어컨 제공됩니다. 또 입주기업들의 업무 만족도를 높이기 위해 공용회의실, 공용휴게실, 샤워실 등도 각 층별로 제공됩니다.

<섹션오피스 발코니 모습>

「관리비와 주차」는 현재 입주 중에 있어 확인할 수 없으나, 관리비는 공급면적 기준 평당 4,000~4,500원 정도 예상하며, 주차 대수는 호실당 1대 무료주차가 가능할 것으로 보입니다.

현재 오피스 매매 및 임대 물건은 입주 초기인 만큼 물량이 넘치고 있지만 1인 기업 수요가 증가하면서 빠르게 소진되고 있는 상황입니다. 실입주 또는 투자를 위해 매매를 고려하거나 임대를 생각하고 있다면 지금이 적기입니다. 아직까지 가격 형성이 되어있지 않아 조금만 서두른다면 가성비 좋은 물건을 선택할 수 있습니다.

<섹션오피스 실내 모습>

현재 섹션오피스 매매 가격은 9천만 원 후반대에서부터 1억 3천만 원대까지 다양한 매물이 나와 있는 상황이며, 임대료는 7평형 오피스를 기준으로 45만 원부터 55만 원까지 다양하게 형성되어 있습니다.

매매 및 임대물건에 대한 자세한 정보를 원할 경우 저희 「굿비즈부동산」으로 연락 주시면 성섬성의껏 안내해드리겠습니다.

광교사무실 임대 안내, 전용 10평/전용15평/임대정보 안내

Earnest_R — Thu, 25 Jul 2024 11:31:09 +0900

<광교중심업무지구 오피스빌딩 모습>

정부가 사회적경제 청년혁신가 지원 사업을 시행하면서 2030세대의 창업붐이 일고 있습니다. 지원 사업에 선정되면 5년간 인건비 지원과 소득세 면제 등 다양한 혜택을 지원받게 됩니다. 이 때문에 청년들은 어려운 취업문을 두드리기보다는 아이디어를 가진 사람들이 모여 스타트업을 준비하거나 1인 창업에 나서는 사례가 늘고 있습니다.

<사진출처:청년경제신문>

이렇다 보니 코로나19에도 불구하고 뜨거운 창업 열기로 인해 오피스 시장에는 순풍이 불고 있습니다. 행정복합도시로 개발 중인 광교신도시도 지난해까지 사무실 공실률이 두 자릿수였지만 지금은 임대료가 높은 일부호실을 제외하고는 공실이 하나도 없는 상황입니다. 수원은 전통적으로 삼성전자를 중심으로 하는 첨단기업 수가 타지역에 비해 월등히 많았던 곳이기 때문에 광교와 같이 직주근접에 업무편의성을 갖춘 지역을 중심으로 사무실 구하기가 어려워지고 있습니다.

<광교우미뉴브 지식산업센터(업무시설) 모습>

오늘 소개하는 오피스빌딩도 광교중앙역과 호수공원을 잇는 중심업무지구 내에 위치하고 있어 교통 편의성과 업무 쾌적성을 고려한 스타트업이나 1~2인 기업들에게 인기가 많습니다.

건물은 업무복합(주거용 오피스텔과 오피스(사무실)) 단지로 각각 구성되어 있으며, 저층은 근린생활시설(상가)입니다. 섹션오피스 빌딩의 가장 큰 장점은 주거용 오피스텔과 분리하여 업무 쾌적성을 높인 것과 건물 내 기업들만을 위한 별도의 회의실, 접견실, 휴게실 등이 있어 업무 효율성이 높인 것입니다.

임대호실 안내

<섹션오피스 10평대 인테리어 예시 이미지>

■ 매물 내용

○ 매물종류 : 섹션오피스(중소형사무실)
○ 단지위치 : 경기도 수원시 영통구 하동
○ 임대면적 및 가격 :
▶ 전용10평] 보)500만원/월)50만원
▶ 전용14평] 보)1,000만원/월)85만원
▶ 전용19평] 보)2,000만원/월)100만원
○ 해당층 : 저층부터 고층까지 다양
○ 용도 : 업무용
○ 관리비 : 4,500원(평당, 계약면적)
○ 주차 : 무료 1대, 유료1대
○ 입주가능일 : 즉시 입주
○ 지하철역 : 광교중앙역(신분당선)

■ 기타 내용

임대 건물은 수원컨벤션센터와 백화점, 호텔 등이 인접해 있는 중심업무지구 내에 위치하고 있어 직원들의 대중교통 이용과 생활 편의성이 뛰어난 곳입니다. 신분당선(광교중앙역)과 버스환승센터를 이용할 경우 판교는 물론 강남까지 30분대로 갈 수 있으며, 광교중앙역 버스 환승센터를 이용할 경우에는 인천공항, 서울역, 광명역 등 광역 교통망을 갖춘 인접지역으로 이동이 편리합니다. 또 자동차로 5~10분 거리에 용서, 경부, 영동 고속도로 IC가 있어 승용차를 이용해 원하는 곳은 어디든 쉽고 빠르게 이동할 수 있습니다.

「임대료」는 전용10평은 보증금 500만원에 45~50만원 정도이며, 전용 14평의 경우 보증금 1,000만 원에 80~90만 원 정도입니다.

「관리비」는 규모에 따라 조금씩 차이가 있으며, 오늘 소개하는 업무복합빌딩은 계약면적 기준 평당 4,500원 정도입니다. 전용면적 10평의 경우 기본 관리비는 12만 원 정도, 14평은 15만 원 정도라고 생각하시면 됩니다. 물론 부가가치세가 포한된 금액입니다. 사용량에 따라 부과되는 전기세, 냉난방비 등은 10평 기준 2만 원에서 5만 원 내외라고 생각하면 됩니다.

<오피스빌딩 주차장 모습>

「주차」는 전용 14평 기준 1대이며, 27평의 경우는 2대까지 무료주차가 가능합니다. 호실별 추가 주차 대수는 아직 미정이며, 현재는 호실별 2대까지 가능합니다. 주차장에는 전기차 및 퍼스널 모빌리티 사용자를 위해 전기 충전 시설까지 갖춰져 있습니다.

□ 매매 및 임대문의

광교 사무실 매매 및 임대에 대한 궁금한 내용은 저희 「굿비즈부동산」으로 연락 주시면, 성심성의껏 안내해드리겠습니다.
○ 문의 031-214-4314
○ 매물Note : http://goodbiz.kr/

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굿비즈부동산 중개매물 안내, 경기남부권(수원/광교/기흥/동탄) 지식산업센터 분양 및 임대 전문, 투자컨설팅 제공, 문의 031-214-4313

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광교신도시 사무실 매매 및 임대 문의는 저희 「굿비즈부동산」으로 연락 주시면
성심성의껏 안내해 드리겠습니다.

광교 중소형 사무실 임대/전용15평/섹션오피스 빌딩/업무환경 최고

Earnest_R — Thu, 25 Jul 2024 11:30:46 +0900

오늘 소개하는 물건은 광교중심업무지구에 위치한 업무용 빌딩입니다. 중소형 평형으로 되어 있는 섹션오피스 빌딩으로 입주기업들의 업무 만족도가 높은 곳입니다. 프라임 오피스빌딩 못지않은 지원시설과 커뮤니티 환경 때문에 입주 문의가 끊이지 않는 곳으로 현재는 공실이 전혀 없는 상태입니다.

특히 최근에는 정부가 사회적경제 청년혁신가 지원 사업을 시행하면서 2030 세대의 창업 붐이 일면서 10~20평대의 중소형 오피스 임대물건 구하기가 쉽지 않은 상황입니다. 이 때문에 임대료도 많이 상승했는데요. 현재 10평 사무실의 경우 보증금 500만 원에 월 50~60만 원 정도이며, 15평 사무실이 보증금 1,000만 원에 월 80~90만 원 정도입니다.

◑ 매물 안내

   ○ 위치 : 경기도 용인시 기흥구 구갈동
   ○ 임대면적 : 전용) 14.99평/공급) 33.30평
   ○ 임대료 : 보) 1,000만원/월) 80만 원
   ○ 해당층/전체층 : 중층/24층
   ○ 방향 : 북동향
   ○ 용도 : 업무시설(사무실)
   ○ 추천용도 : 사무실, 연구실 등
   ○ 관리비 : 15만원
   ○ 주차 : 무료 주차1대, 유료1대
   ○ 엘리베이터 : 승객4대(비상1대)
   ○ 입주가능일 : 즉시
   ○ 건축년도 : 2029년04월
   ○ 인근 지하철 : 신분당선 광교중앙역(도보 10분)

◑ 매물 사진

<임대 층과 호실 모습>

1. 단지 안내

<광교섹션오피스 빌딩 모습>

단지는 오피스텔(주거용)과 오피스(사무실)로 공급된 업무복합 빌딩입니다. 지하 1층~지상 3층까지 상업시설, 오피스동 4층은 업무지원시설이며, 5층~24층까지 업무시설(340실)로 구성되었습니다. 오피스텔동은 4층~25층까지이며, 주거용 오피스텔(105실)로 구성되었습니다.

<광교중심업무지구 모습>

단지는 광교호수공원과 인접하면서 단지와 인접한 곳에는 수원컨벤션센터, 광교법조타운, 경기융합타운 등 행정복합 시설들이 있는 중심업무지구에 위치한 섹션오피스 빌딩입니다.

○ 위치 : 경기도 수원시 영통구 하동
○ 대지면적 : 5,752.70㎡
○ 연면적 : 62,781.86㎡
○ 건축용도: 업무시설, 근린생활시설
○ 규모 : 지하 5층 ~ 지상 24층
○ 전용률 : 45.01%
○ 주차 : 478대 (법정 403대)

2. 위치 안내

<오피스 빌딩 위치 안내>

입지는 신분당선 광교중앙역에서부터 호수 공원까지 연결되는 보행자 광장이 지상과 지하로 연결되어 단지까지의 접근성이 뛰어납니다. 도보로 5분 정도면 신분당선 광교중앙역까지 갈 수 있어 판교는 물론 강남까지 30분대로 갈 수 있으며, 광교중앙역 버스 환승센터를 이용할 경우에는 인천공항, 서울역, 광명역 등 광역 교통망을 갖춘 인접지역으로 이동이 편리합니다.

또 자동차로 5~10분 거리에 용서, 경부, 영동 고속도로 IC가 있어 승용차를 이용해 원하는 곳은 어디든 쉽고 빠르게 이동할 수 있습니다.

3. 단지 특장점

<입주사 직원들을 위한 커뮤니티 시설(4층) 모습>

4층과 옥상층은 입주 기업들을 위한 부대시설(회의실, 라운지, 카페테리아, 야외휴게실 등)과 커뮤니티 시설(옥상정원, 퍼팅장, 야외휴게실 등)이 있습니다. 로비층은 지하 1층이며, 주차장은 지하 2층부터 지하 5층까지입니다.

광교 섹션오피스 빌딩이 최근 1인 창업자 또는 스타트 기업들에게 인기가 많은 것은 일반 소규모 사무실에 없는 회의실, 카페테리아, 구내식당을 비롯해 피트니스센터, 헬스케어센터 등 다양한 부대시설들이 있어 업무 편의성을 높여주기 때문입니다. 또 빌딩 전체가 업무시설이기 때문에 프라임급 사무실 못지않은 기업의 네임밸류를 갖출 수 있는 것도 선호하는 이유입니다.

<섹션 오피스 빌딩 유닛 모습>

섹션 오피스란 규모가 큰 업무용 빌딩을 쪼갠 것으로 한 층을 분할해 판매하거나 호실별로 분양하는 오피스입니다. 보통 전용면적 40㎡ 이하 크기로 공급되며 소형 사무실로 공간을 넓히는 것도 가능하여 입주 기업이 다양하고 원하는 면적을 선택할 수 있습니다. 섹션 오피스의 장점으로 손꼽히는 것은 원하는 공간만큼 사용이 가능해 비용 절감이 가능하다는 것입니다. 여기에 입주기업들에게 제공되는 편의시설(회의실, 휴게실, 카페테리아 등)들은 공동으로 사용할 수 있어 입주기업들의 만족도 높은 편입니다.

4. 입주 안내

임대 관련 자세한 내용은 아래 내용을 참조하시면 됩니다.
기타 궁금한 내용 있으면 저희 '굿비즈부동산' 홈페이지를 방문하거나 담당자에게 연락 주세요.
○ 문의: 031-214-4314
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상가 임차인이 대항력을 가질 때, 경매 매수인에게 보증금을 청구할 수 있을까?

Earnest_R — Thu, 14 Dec 2023 11:25:41 +0900

상가 임차인이 대항력을 갖기 위해서는 먼저 상가건물임대차법을 적용받기 위한 일정한 요건을 갖춰야합니다. 먼저 임차힌 상가에 사업자등록이 되어 있어야 하며, 그 다음에는 환산보증금(보증금+(월세x100))이 지역마다 정해진 기준을 초과하지 않아야 합니다.

대항력을 가진 임차인은 ①매매로 인해 임대인이 바뀐 경우, 새로운 임대인에게 임차인의 지위를 주장할 수 있으며, ②경매가 실행된 경우, 보증금 전액을 돌려받지 못한 임차인 역시 임대차계약이 유효함을 주장할 수 있습니다.

※ 주의해야 할 사항은 대항력의 요건이 '인도+사업자등록'임을 유념해야 합니다. 매매나 경매로 인해 임차인의 지위가 불안정해지더라도 임차인이 점유를 할 수 없거나 사업자를 이전 또는 폐업한 경우 대항력을 잃게 됩니다.

상가임대차보호법 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

Q) 2013년 12월 사업자등록을 신청하고 식당을 운영 중입니다. 입점할 당시에 근저당 설정 등은 없었습니다. 최근 이 건물이 경매가 진행되고 있는데, 저는 임대차 만료일까지 영업하고 임대차 기간이 만료할 때 낙찰자에게 보증금을 청구할 수 있습니까?

A) 상가임대차는 그 등기가 없는 경우(채권)에도 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가임대차에 대해서는 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 제3자에 대하여 "대항력"이 생깁니다. 그리고 임차인은 상가건물의 주인이 바뀌더라도 그에게도 임대차 관계를 주장할 수 있습니다.

임차인이 상가에 입주할 당시에 저당권, 가압류, 가등기 등의 선순위 권리설정이 없어 임차인의 권리가 말소기준권리보다 선순위이었다면, 임차인은 경매 낙찰자에게 임차권의 대항력이 있어 보증금을 청구할 수 있습니다.

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상가건물의 임대차 보증금도 일반 임대차 보증금과 마찬가지로 채권이므로 원칙적으로는 대항력이 없습니다. 그러나 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물 임대차는 임대차 등기가 없

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굿비즈부동산 소개 및 업무내용

Earnest_R — Sat, 25 Mar 2023 13:20:28 +0900

인사말 ㅣ Greeting

About us

안녕하십니까!
저희 굿비즈부동산(Goodbiz Real Estate) 홈페이지를 방문해주셔서 감사합니다.

저희 부동산은 다년간 기업용부동산을 비롯하여 수익형부동산 투자 및 매물중개를 전문적으로 하고 있으며, 초고속 인터넷 시대에 맞는 업무환경과 고객만족을 최우선으로 책임중개에 최선을 다하고 있습니다.

굿비즈부동산은 경기남부권을 중심으로 지식산업센터, 사무실, 단독공장, 창고 등 기업용부동산 투자, 매각, 임대, 공실관리 등을 주요업무로 하고 있으며, 특히 10년이상 직접투자하고 경험한 최고의 전문인력이 고객사의 기업이전, 사옥마련을 돕기위해 고객맞춤형 업무시설 제안과 함께 필요한 모든 업무(금융, 세제, 법률 등)를 신속 정확하게 원스톱(One stop) 서비스로 제공하고 있습니다.

업무내용 ㅣ Our Service

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상가임대차의 3기 차임 연체란?

Earnest_R — Thu, 9 Mar 2023 19:19:30 +0900

코로나 펜데믹이 끝나자 고물가로 인한 경기 침체가 이어지면서 상가 점포를 운영하는 자영업자분들의 어려움이 커지고 있는 상황입니다. 불황으로 인해 상가 매출이 줄어들게 되면 차임을 안정적으로 지급하는 것도 쉽지 않은데요. 3기에 해당하는 차임을 연체하게 되면 임대인이 계약 해지를 요구할 수 있어 상가를 비워줘야 하는 일이 발생할 수도 있기 때문에 주의해야 합니다.

「상가건물 임대차보호법」 제10조의 8 규정에 따르자면, 임대인은 임차인이 월세를 3기 이상 연체할 경우 ‘남아있는 계약 기간과 상관없이’ 임대차 계약을 해지할 수 있다.

■ 3기 차임 연체란?

연체한 차임의 합계가 3개월분에 달할 때를 말하며, 연속으로 3기에 해당하는 차임을 지급하지 못한 것뿐만 아니라 임대차 기간 동안 띄엄띄엄 지급하지 못하여 연체된 차임 합계가 3개월에 이른 경우에도 3기 차임 연체에 해당합니다. 즉, 미납한 차임의 누적액이 3기에 달하게 된 경우 임차인은 큰 불이익을 당하게 되므로 주의해야 합니다.

예시를 통하여 '3기 차임 연체 해당 여부'를 자세히 알아보도록 하겠습니다.

커피전문점 사장님 A의 경우 4월 경 차임 연체액의 합계액이 3기분에 달하였고, 노래방 사장님 D의 경우 5월 경 차임 연체액의 합계액이 3기분에 달하였습니다. 반면, 제과점 사장님 B와 편의점 사장님 C는 차임 지급을 연체한 적은 있지만, 어느 기간에도 차임 연체액의 합계액이 3기분에 달한 적은 없습니다.

따라서 A와 D는 3기 차임 연체에 해당하고, B와 C는 3기 차임 연체에 해당하지 않습니다.

■ 3기 차임 연체 시 어떤 불이익이 있을까?

3기에 해당하는 차임을 연체하면 ① 임대인은 계약을 해지, ② 계약갱신요구를 거절, ③ 임차인의 권리금 회수 거절 등을 할 수 있습니다.

3기 차임 연체 이후 임차인이 연체한 차임을 모두 지급하였어도 여전히 임대인은 계약갱신요구를 거절할 수 있고, 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약을 거절할 수 있습니다.

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기흥 ICT밸리 SK V1 지식산업센터 'C블록' 단지 안내

Earnest_R — Fri, 27 Jan 2023 16:05:14 +0900

<기흥 ICT밸리 SK V1 지식산업센터 C블록 단지 이미지>

기흥ICT밸리 SK V1 C동은 용인첨단산업단지 A, B동(2021년 5월 준공)에 이어 두번째로 공급된 지식산업센터입니다.

단지는 기흥역과 신갈역 사이 대로변에 위치하며 대지 2,743㎡ 부지에 지하5층, 지상15층 연면적 21,937.52㎡규모로 공급되었습니다. 용도는 지식산업센터, 근린생활시설로 구성되었습니다.

1차로 공급된 '기흥 ICT 밸리 SK V1 A, B동'은 42,777㎡ 대지에 연면적 197,690.26㎡(59,906.13평) 지하 6층~지상 29층 규모 2개동으로 구성되었으며, 수원 생활권에 속해 있어 편리한 도시 인프라 시설을 모두 누릴 수 있는 첨단산업단지입니다. 2021년 6월부터 입주를 시작하였으며 사업 초기부터 경기남부권 랜드마크 건물로 평가받고 있는 지식산업센터입니다.

■ 사업개요

■ 배치도 및 평면도

■ 단면도

■ 중개안내

수원, 광교, 용인 기흥 등 경기 남부권 지식산업센터 매매 및 임대 관련 문의는 저희 부동산으로 연락 주시면 성심성의껏 자세하게 안내드리겠습니다.
○ 문의: Tel) 031-214-4314,

Mobile) 010-4481-1318
○ 중개매물 사이트: http://goodbiz.kr

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시그니처광교 지식산업센터 단지 안내

Earnest_R — Tue, 17 Jan 2023 12:46:04 +0900

<시그니처광교 지식산업센터 이미지>

광교신도시 역세권(상현역)에 공급한 시그니처광교 지식산업센터가 "2023년 3월 중순" 입주를 시작합니다. 단지는 대지면적 1만5,237.20㎡ 부지에 지하 4층~지상 10층, 연면적 6만795.13㎡ 규모로 공급되었으며, 지식산업센터 1개동, 기숙사 2개동, 근린생활시설 등으로 구성되었습니다.

입지는 경기도 용인시 수지구 상현동 광교신도시 내에 위치해 있으며, 신분당선 상현역과 도보 10분 거리에 있습니다. 수원과 용인을 연결하는 포은대로에 접해 있어 단지 접근성이 매우 뛰어나며, 무엇보다 광교 신도시 내에 포함되어 기업하기 좋은 입지여건을 갖추고 있다는 평가를 받는 지식산업센터입니다.

기타 자세한 내용은 아래 내용을 참고하거나 저희 '굿비즈부동산'으로 연락주시면 물건 정보에 대하여 상세하게 안내해 드리겠습니다.
   ○ 문의: 031-214-4314
   ○ 지식산업센터 공급 정보 : http://suwonoffice.com/
   ○ 중개매물: http://goodbiz.kr/

■ 사업개요

■ 입지안내

■ 프리미엄

■ 특화설계

■ 업무공간

■ 상업공간

■ 기숙사

■ 지식산업센터

지식산업센터 분양 및 매매, 임대에 관한 궁금한 내용 있으시면 저희 '굿비즈부동산'으로 연락 주세요. 성심성의껏 안내드리겠습니다.

임대인이 알아야할 명도소송 절차 및 소요기간과 비용

Earnest_R — Fri, 6 Jan 2023 17:53:38 +0900

매년 민사분쟁 1위를 차지하고 있는 소송사건이 '명도소송'이란 것을 알고 계신가요?

건물만 가지고 있으면 매달 꼬박꼬박 월세가 들어올 것으로 생각하는 분들이 많은데요. 우리가 생각하는 것과 다르게 월세연체는 물론 건물을 비워주지도 않으면서 연락조차 되지 않는 임차인이 많습니다. 실제로 명도소송 사유 중에서 월세연체이며 두 번째는 기간만료입니다.

대부분 “주택임대차보호법은 2기, 상가건물임대차보호법은 3기에 달하는 월세연체가 있을 때 건물주인은 계약해지를 통보하고 월세가 밀렸으니 건물을 비워달라는 명도소송을 제기 하고 있습니다. 하지만 명도소송도 생각보다 비용이 많이 들기 때문에 무턱대고 명도소송을 진행하기보다는 임대인과 임차인간의 합의 통해 해결하는 것이 상호 간의 이득이 될 것입니다.

■ 명도소송 절차 및 소요 시간

명도소송 전 부동산점유이전금지가처분을 신청해야 합니다.

부동산점유이전금지가처분이란 점유를 하고 있는 자를 상대로 타인에게 점유를 이전하지 말라는 가처분집행을 하는 것을 말합니다.

만약 점유이전금지가처분을 신청하지 않은 상태에서 기존의 점유자가 악의적으로 점유자를 변경할 경우 판결을 받는다 하여도 판결의 효력이 새로운 점유자에게 미치지 아니하므로, 새로운 점유자를 상대로 별도로 명도소송을 다시 진행해야 하는 상황이 발생하게 됩니다.

따라서 이를 방지하기 위해 부동산점유이전금지가처분 신청이 꼭! 필요합니다.

1) 부동산점유이전금지가처분 신청 절차

<부동산점유이전금지가처분 신청 절차>

부동산점유이전금지가처분은 명도소송을 제기하는 법원에 신청하고, 법원의 담보제공명령에 따라 현금 또는 보증보험회사와 지급보증위탁계약을 체결한 문서를 공탁금으로 제출하면 가처분 결정을 받게 되는데, 통상 1-2주의 시간이 소요됩니다.

가처분 결정을 받은 후에는 2주 이내에 다시 관할법원 집행관사무실에 가처분 집행을 신청해야 하고, 집행관이 임대차 목적물에 방문하여 가처분결정 고시문을 부착함으로써 집행이 완료됩니다. 만약 임차인이 고시문을 손상할 경우에는 공무상표시무효죄로 처벌받을 수 있습니다.

2) 명도소송 절차

① 명도소송 소장 접수
② 피고(임차인)이 30일 내 명도소송 답변서 제출
③ 피고답변서에 대한 반박 준비서면 제출
④ 변론기일 지정
⑤ 선고및 판결
⑥ 강재 집행

민사소송법 제256조 제1항에 따라 소장부본을 받은 임차인은 30일 이내에 답변서를 제출하여야 합니다. 만약 30일 내에 명도소송 답변서를 제출하지 않을 경우 무변론판결선고기일이 지정됩니다.

만약 무변론선고기일까지도 임차인이 답변서를 제출하지 않을 경우 임대인은 승소판결을 받을 수 있게 됩니다. 하지만 임차인이 무변론선고기일 이전에 답변서를 제출할 경우 지정된 선고기일은 취소되며, 임대인은 임차인이 작성한 답변서에 사실이 아닌 부분에 대해 반박하는 준비서면을 작성하여 법원에 제출해야 합니다.

이 경우 법원이 변론기일을 지정하여 임대인과 임차인에게 그 기일을 통지하여 주게 됩니다.

■ 소요 기간과 비용

1) 명도소송 소요 기간은

점유이전금지가처분에 대략 1개월이 소요되고, 명도소송 본안은 통상 3개월~6개월 정도가 소요되지만 사안의 복잡성 또는 법원의 사정에 따라 1년 또는 그 이상이 소요될 수도 있습니다. 만약 강제집행을 하게 된다면 강제집행 신청부터 집행까지 2개월 정도의 기간이 추가됩니다.

2) 명도소송 비용

① 법원실비 : 15만 원~30만 원
② 변호사비용 : 150만 원~500만 원 (단순사건의 경우 최저금액선)
③ 강제집행비용 : 평당 10만 원 (주택 기준)

명도소송 비용은 승소판결을 받는다면 '소송비용은 패소자가 부담한다'는 원칙에 따라 돌려받을 수 있습니다. 하지만 명도소송의 경의 조정의 형태로 소송이 종결되는 경우가 많기 때문에 소송 당사자가 부담해야 하는 경우가 대부분입니다.

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□ 관련내용

○ 상가건물 명도소송 해야 하는 이유와 준비할 사항

상가건물 명도소송 해야 하는 이유와 준비할 사항

임대인(건물주)이라면 월세를 잘 내는 좋은 임차인을 얻기 희망할 것입니다. 하지만 다양한 사유로 인해 어쩔 수 없이 임대목적물에 대해 명도를 진행해야 할 때가 있습니다. 가장 흔한 사례가

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상가건물 명도소송 해야 하는 이유와 준비할 사항

Earnest_R — Fri, 6 Jan 2023 17:26:41 +0900

임대인(건물주)이라면 월세를 잘 내는 좋은 임차인을 얻기 희망할 것입니다. 하지만 다양한 사유로 인해 어쩔 수 없이 임대목적물에 대해 명도를 진행해야 할 때가 있습니다. 가장 흔한 사례가 임대차 계약이 종료됐을 때, 부동산 경매 절차에서 낙찰됐을 때, 임차인이 임대료를 연체하는 등의 이유로 계약이 종료됐을 때, 불법점유자가 권한 없이 토지나 건물을 점유하고 있을 때 명도소송을 제기하는 경우입니다. 구체적으로는 아래와 같습니다.

① 임차인이 임대차 기간이 다 지났는데도 건물이나 토지를 돌려주지 않는 경우
② 임차인이 3기에 해당하는 차임을 연체했을 경우
③ 임차인이 임대인 동의 없이 다른 사람에게 전부 또는 일부를 전대하거나, 파손했을 경우
④ 경매 낙찰자가 명도를 요구했는데도 정당한 권원이 없는 점유자가 명도를 하지 않을 경우
⑤ 재건축 조합이 사업시행을 위해서 조합원이나 비조합원에게 명도를 청구하는 경우 등

하지만 최근 최저임금 상승과 근로시간 단축 등으로 인해 상가 임대료를 내지 못하는 자영업자와 기업들이 늘어나면서 상가 임대인의 고민도 많아지고 있는데요. 임대인도 건물에 대한 대출원금, 이자와 각종 제세공과금 부담 때문에 쉽사리 임대료를 인하하기 어려운 경우가 많고, 오히려 장기간 임대료 연체에도 불구하고 퇴거하지 않고 버티는 임차인 때문에 애를 먹기도 합니다. 이런 경우에는 임대인으로서도 부득이하게 명도소송을 통하여 확정판결을 받아 강제집행을 할 수밖에 없는데요. 어떤 면에서는 빠른 명도소송 진행이 임차인을 위하는 것일 수도 있습니다.

■ 임대료 연체를 이유로 명도소송을 진행 할때

명도소송을 진행하기 위해서는 먼저 임차인에게 임대차계약 해지를 통보해야 합니다. 임대차계약이 종료되어야만 임차인에게 목적물의 명도를 요구할 수 있는 권한이 생기게 됩니다.

무엇보다 임대료 연체로 인해 임차인에게 임대차계약 해지를 요구하려면 임차인의 차임연체액이 3기에 해당할 때에 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 하지만 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 특약이나 약속 등은 법적 효력이 없습니다.

예를 들어 임대차계약서에 '2기의 임대료 연체만으로 계약해지가 가능하다'는 특약을 넣었다 하더라도 효력이 없고, 임대인은 상가건물 임대차보호법에 따라 미지급된 임대료가 3개월분에 해당하는 경우에만 계약을 해지할 수 있습니다. 또한 3개월분의 임대료가 밀린 상태에서 임대인이 계약해지 통보하기 전에 임차인이 임대료를 일부 지급하여 남은 연체액이 3개월분 임대료에 못 미치게 되었다면, 임대인의 해지권은 소멸하여 계약해지를 할 수 없습니다.

계약해지의 통보방법에는 특별한 제한은 없으나 추후 명도소송에서 증거로 제출하기 위해서는 내용증명의 방법으로 통보하는 것이 좋습니다.

■ 부동산점유이전금지가처분 신청

명도소송을 진행하는 도중에 임차인이 임대차 목적물의 점유를 제3자에게 넘겨버리면 이후 임차인에 대한 승소 확정판결을 받더라도 강제집행이 불가능하고 점유 중인 제3자에게 다시 명도소송을 하여야 하는 문제가 있습니다. 따라서 임차인을 상대로 명도소송을 하면서 점유이전금지가처분을 해두면, 설사 가처분 이후 임차인이 제3자에게 점유를 넘기더라도 이를 갖고 임대인에게 대항할 수 없으므로 임차인에 대한 확정판결로 강제집행을 할 수 있게됩니다.

부동산점유이전금지가처분 신청 절차는 아래와 같습니다.

임대료 연체로 인한 명도소송은 임대인의 보증금 지급과 동시에 임대차 목적물을 반환하라는 내용의 청구를 하게되는데, 이때 밀린 월세는 물론 임대인이 임차인 대신 납부한 전기료 등 임차인이 부담해야 하는 각종 비용을 보증금에서 공제할 수습니다. 만약 이미 보증금 전액이 공제된 경우라면 판결 이후 실제 명도할 때까지의 임대료 상당 금액을 지급할 것을 함께 청구하는 것도 가능합니다.

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평촌역 더에이치타워919 지식사업센터 단지 안내

Earnest_R — Fri, 16 Dec 2022 16:20:44 +0900

■ 사업개요

■ 입지안내

■ 프리미엄

■ 설계 특장점

■ 투자 가치

■ 세제혜택

■ 입주업종

■ 평면안내

지식산업센터 분양 및 매매, 임대에 관한 궁금한 내용 있으시면 저희 '굿비즈부동산'으로 연락 주세요. 성심성의껏 안내드리겠습니다.

평촌역 더에이치타워919 지식사업센터 분양 안내

Earnest_R — Fri, 16 Dec 2022 15:57:39 +0900

<평촌역 디에이치타워919 모습>

평촌역 더에이치 타워 919는 과천 인덕원과 평촌을 잇는 핵심 입지에 공급하는 지식산업센터입니다.

평촌은 서울 접근성 뿐만 아니라 광역도시 이동이 편리한 교통 인프라와 풍부한 인적자원을 갖추고 있는 지역이다 보니 첨단 R&D시설은 물론 분양형 지식산업센터의 핵심입지로 자리잡은지 오래된 도시입니다. 최근에는 광역교통망 GTX 노선의 빠른 개통 소식과 함께 과천 서울을 잇는 거점도시로 기대가 높아지면서 많은 기업들이 평촌을 찾고 있는데요. 현재는 수 만개의 스타트 기업을 비롯해 ㈜LGU⁺, 한일이화㈜, 미원상사㈜ 등 대기업 3개와 20여개의 중견기업이 입주해 있을 만큼 기업수도 매년 꾸준히 증가하고 있는 상황입니다.

<투자가치 및 전망>

기업 및 투자수요 증가로 인해 평촌지역에 분양한 지식산업센터들이 고분양가 논쟁에도 불구하고 매번 분양 완판을 기록할 만큼 개발사들의 실적이 좋았습니다. 특히 개별입지에 공급하는 지식산업센터들이 인기가 많았습니다. 개별입지에 분양하는 지식산업센터 대부분은 중소형 면적의 섹션오피스로 분양하는 경우가 많아 소액 투자가 가능한 데다 시세차익과 임대소득을 동시에 얻을 수 있어 개인 투자 수요가 많았기 때문입니다.

<평촌역 디에이치타워919 위치 안내>

최근에 분양을 시작하고 있는 '평촌역 디에이치타워919'도 개별입지에 분양하는 지식산업센터인 만큼 실입주 기업은 물론 개인 투자자들에게 많은 관심을 받고 있습니다. 공급 단지는 평촌 스마트스퀘어와 인접해 있으면서 과천 인덕원 권역의 트리플 역세권에 속해 있는데요. 무엇보다 인덕원과 평촌역을 연결하는 대로변에 위치하고 있어 접근성이 양호할 뿐 만아니라 가시성이 뛰어나 도심의 랜드마크 역할을 할 수 있는 입지입니다. 평촌역에서 800미터, 걸어서 10분 정도 걸리는 역세권 입지입니다.

■ 사업개요

<평촌역 디에이치타워919 투시도>

평촌역 더디에치타워919는 경기도 안양시 동안구 관양동 919 외 2필지에 공급하는 지식산업센터입니다. 단지는 지하 2층부터 지상 15층 규모로 지상 1층과 지상 2층 저층 부분은 근린생활시설(28호실), 3층부터 최고층까지는 지식산업센터(139호실)로 구성되었습니다. 주차장은 지하 2층부터 지상 4층까지로 도어 투 도어 가능한 호실들은 대부분 드라이브인 시스템이 적용 되었습니다.

·대지위치 : 경기도 안양시 동안구 관양동 919오1 2필지
  ·지역 지구 : 도시지역, 일반공업지역
  ·용도 : 공장（지식산업센터）, 지원시설（근린생활시설）
  ·규모 / 구조 : 지하 2층 ~ 지상 15층 / 철근콘크리트조
  ·대지면적 : 4,558.00㎡（1,378.80평）
  ·건축면적 : 3,164.713㎡(2957.33평）
  ·연면적 : 27,123.792㎡（8,204.95평）
  ·건폐율 : 69.43%
  ·용적율 : 349.95%
  ·주차대수 : 222대（법정 127대）

■ 프리미엄

● 안양 벤처밸리의 핵심지

수도권 주요 도시와의 근접성이 우수한 안양 벤처기업육성촉진지구에 위치하고 있어 서울 강남을 대체하는 업무지역으로 급부상하고 있으며 판교, 광교, 동탄 테크노밸리와 연계된 수도권 남부 업무 요충지로 주목받고 있습니다.

● 쾌속 광역 교통 네트위크

서울외곽순환고속도로 , 서해안고속도로 제2경인고속도로 등과 인접해 있어 광역지역 이동이 수월할 뿐만 아니라 서울역, 광명역, 수서역, 인천공항 등 광역교통 이용이 편리합니다.

● 철도 교통망의 개발 호재

평촌역, 인덕원역의 GTX-C 노선 확정되었으며 월곶-판교선 복선전철이 예정되어 있으며, 인덕원-동탄선 복선전철 예정되어있어 개발사업이 완료되면 더에이치 타워 919는 평촌역 도보 8분, 인덕원역 도보 10분 이내에 접근 가능한 트리플 역세권

● 안정적인 임대수요

안양벤처밸리 종사자의 풍부한 배후수요 및 풍부한 교통망으로 강남테혜란밸리, 서울디지털단지,판교벤처밸리, 광교테크노밸리와 비즈니스 연계성이 증대될 것입니다.

■ 더디에치타워919 건물 특징

<건물 설계 특징>

■ H 형 외관 설계

입주기업들의 독립적인 업무환경을 제공하기 위해 노력하였으며, 브랜드 가치를 높이기 위해 독특한 형태의 외관 이미지를 적용해 평촌의 랜드마크 건물이 될 수 있도록 했습니다.

■ 테라스 설계와 발코니

일부 세대 전용 테라스와 각실 발코니 제공으로 서비스 면적을 극대화했으며, 각층 옥외 공용 테라스 설계로 휴게공간 제공하였습니다.

■ 드라이브인 시스템

저층 호실은 기업들의 업무 효율성을 높이기 위해 호실 앞까지 차량 접근이 가능하도록 드라이브인 시스템을 적용했습니다.

■ 4면 조망권

건물은 4면 개방 구조로 평촌의 수려한 산 조망권 보장, 시각적만으로도 진정한 힐링이 될 수 있도록 설계하였습니다.

■ 5층 정원, 옥상 정원

중간층과 옥상층에는 입주 기업들의 쾌적한 휴게공간을 조성하기 위해 자연 조경을 도입하였습니다. 1층 상가 후면에는 소공원 연계가 가능하도록 설계하였습니다.

<평촌역 더에이치타워919 입주업종>

'평촌역 더에이치타워919' 분양 정보가 궁금하시면 저희 부동산으로 연락 주시거나 아래 링크를 클릭하시면 자세한 내용을 확인할 수 있습니다.

○ 문의 : 031-214-4314

○ 분양정보 : https://sedame.co.kr/1412

평촌역 더에이치타워919 지식사업센터 단지지 안내

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광교 더퍼스트 지식산업센터 단지 안내

Earnest_R — Wed, 16 Nov 2022 15:36:10 +0900

<광교 더퍼스트 지식산업센터 조감도>

광교 더퍼스트는 지하 1층부터 지상 15층까지 1개동 총 300실로 구성된 지식산업센터입니다. 단지의 가장 큰 특징은 제조형 공장, 물류기업 등을 고려해 전층에 차량이 접근할 수 있도록 드라이브인 시스템과 화물용 엘리베이터 설치, 높은 층고와 적재 하중 등 맞춤형 특화설계가 적용되었습니다.

지하 1층부터 지상 9층까지는 공장형(제조 및 물류), 지상 1층에 근린생활시설(상가), 지상 10층에 공용주차장, 지상 11층~12층까지 업무형 사무실, 지상 13층~15층까지 라이브오피스로 구성되었습니다.

■ 사업개요

■ 입지안내

■ 지식산업센터

■ 섹션오피스

■ 라이브오피스

■ 근린생활시설(상가)

■ 평면안내

<지하1층 평면도>

<1층 평면도>

<2층 평면도>

<3층~5층 평면도>

<6층~8층 평면도>

<9층 평면도>

<10층 평면도>

<11층~12층 평면도>

<13층~15층 평면도>

수원, 광교 지식산업센터 매매, 임대 문의와 입주에 관한 궁금한 내용 있으시면
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신규 임차인과 계약할 때 임대인이 원하는 만큼 월세를 인상할 수 있을까?

Earnest_R — Wed, 19 Oct 2022 17:47:49 +0900

상가건물 임대차보호법이 개정되어 신규 임차인과 계약할 때 임대인이 원하는 만큼 월세를 올려 받을 수 없다고 생각하는 분들이 있는데. 경우에 따라서 차이가 있습니다.

기존 임차인과 계약이 종료되어 새로운 임차인과 임대차 계약을 체결할 때는 법이 정한 임대료 인상 제한 규정을 적용받지 않고 쌍방이 협의하여 적정 임대료를 결정하면 됩니다. 이 때 신규 임차인과는 새로운 계약을 체결하는 것이므로 차임 및 보증금을 새로 정하는 것이지 인상하는 것이라고 볼 수 없기 때문입니다.

하지만 기존 임차인이 권리금 회수를 위해 신규 임차인을 주선할 경우는 임대인은 '상가건물 임대차보호법 제10조의 4 제1항 제3호에 규정된 현저히 고액의 차임 및 보증금을 요구하는 경우’에 해당되지 않는 한 합리적 범위에서 신규 임차인과 협의 하에 차임 및 보증금 인상이 가능합니다. 만약 합의되지 않을 경우는 법이 정한 범위 내에서 임대료를 올릴 수 있습니다.

[상가건물 임대차보호법] 제10조의 4 제1항 3호
임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

■ 임대인의 임차인에 대한 '권리금 회수 방해행위'

상가건물 임대차보호법 제10조의 4 제①항 임대인은 임대차 기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임대인은 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 임차인이 지급받아야 할 권리금을 요구하거나 수수하는 행위
2. 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

■ 권리금 회수기회를 보호받을 수 없는 경우

법에 규정된 권리금 조항의 적용이 배제되는 사유로서,
1. 임차인이 3기 이상의 차임액을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

○ Q&A로 알아보는 상가 권리금 회수 기회 보호 규정

○ [상임법] 권리금 보호를 받을 수 있는 건물의 범위

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기존 임차인이 상가 권리금 회수를 위해 신규 임차인을 주선할 수 있는 기간은?

Earnest_R — Sat, 15 Oct 2022 12:20:31 +0900

상가건물 임대차보호법 개정으로 임차인의 상가 권리금이 법제도 안에서 보호받게 되었습니다. 이 때문에 권리금을 둘러싼 분쟁이 끊이질 않으면서 가장 많이 받는 질문이 "임차인이 임대인에게 신규 임차인을 주선할 수 있는 기간이 정해져 있는 건가요?"입니다.

임차인이 임대인에게 신규 임차인을 주선할 수 있는 기간이 따로 정해져 있는 것은 아닙니다. 원칙적으로 임차인은 임대차가 종료되면 임대인과의 합의를 통해 신규 임차인을 주선하여 계약을 체결하게 함으로써 권리금을 회수할 수 있습니다.

임대차 기간 종료 시까지 권리금을 회수하지 못한 경우라도 임차인은 임대인과의 합의하에 신규 임차인을 주선하고 그로부터 권리금을 지급받을 수 있을 것입니다.

다만 상거건물임대차보호법 적용을 받기 위해서는 임차인은 ‘임대차 기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지’ 신규 임차인을 주선하여야 합니다.

○ 개정법은 권리금 회수 방해금지 기간을 “임대차 기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지”로 정하면서, 이 기간 내에 임대인이 방해 행위를 할 경우에만 임대인에게 손해배상책임이 있다고 규정하고 있습니다(제10조의 4).

○ 이 기간에는 임차인의 권리금 회수를 어렵게 하는 임대인의 방해 행위가 원칙적으로 금지될 뿐만 아니라, 방해 행위로 인하여 임차인에게 손해가 발생할 경우 임차인은 그에 대한 배상을 청구할 수 있습니다.

○ 단, 손해배상의 청구의 대상은 이 기간 내의 행위에 한하므로, 임차인은 이 기간이 아닌 때에 발생한 임대인의 방해 행위를 이유로 하여 상가건물 임대차 보호법에 따른 손해배상을 청구할 수는 없다 할 것입니다.

따라서 임차인이 손해배상청구를 통해 권리금 상당의 금액을 되돌려 받기 위해서는 반드시 ‘임대차 기간이 끝나는 3개월 전부터 임대차 종료 시까지’ 신규 임차인을 주선하여야 할 필요가 있음에 유의해야 합니다.

또, 권리금 적용이 제외되는 상가건물도 있습니다.(법 제10조의 5)

① 임대차 목적물이 ‘유통산업발전법’ 제2조에 따른 3000㎡ 이상 대형마트, 전문점, 백화점, 쇼핑센터, 복합쇼핑몰 등 대규모 점포와 3000㎡ 이상인 점포의 집단, 또는 준대규모 점포의 일부인 경우

② 임대차 목적물인 상가건물이 ‘국유재산법’에 따른 국유재산 또는 ‘공유재산 및 물품 관리법’에 따른 공유재산인 경우 권리금 적용이 제외됩니다.

■ 관련글

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Q&A로 알아보는 상가 권리금 회수기회 보호 규정

Earnest_R — Tue, 4 Oct 2022 14:38:05 +0900

상가건물 임대차보호법에서는 임차인의 ‘권리금 회수 방해행위’를 네가지로 규정하고 있습니다.

1. 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 임차인이 지급받아야 할 권리금을 요구하거나 수수하는 행위.
2. 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위.
3. 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위.
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차 계약의 체결을 거절하는 행위를 의미합니다.

■ 상가건물임대차보호법 내용

제10조의 4(권리금 회수 기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.
다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
1.  임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2.  임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3.  임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4.  그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차 계약의 체결을 거절하는 행위

Q] 임차인이 임대인에게 신규임차인을 주선할 수 있는 기간이 정해져 있나요?

A] 임차인이 임대인에게 신규임차인을 주선할 수 있는 기간이 따로 정해져 있는 것은 아니지만, 개정법의 보호를 받기 위해서는 임차인은 ‘임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지’ 신규 임차인을 주선해야 하고, 이 기간 내에 임대인이 방해행위를 할 경우에만 임대인에게 손해배상책임이 있습니다.

Q] 건물이 경매되는 경우에도 권리금을 보호받을 수 있나요?

A] 임차한 건물에 대해 경매가 실시된 경우 임차권은 소멸하는 것이 원칙입니다. 따라서 임차인은 임차 건물을 낙찰 받은 사람에게 임대차 계약의 효력을 더 이상 주장할 수 없게 되므로 법상의 권리금 규정도 더 이상 적용될 수 없습니다. 다만, 선순위 담보권자가 없고, 상가건물 임대차보호법상의 대향력을 갖춘 임차인이 경매에서 보증금을 전액 변제받지 못한 경우 예외가 인정됩니다.

Q] 임대인에게 권리금을 지급해달라고 요구할 수 있나요?

A] 임대인은 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해하지 않을 의무를 부담할 뿐이므로, 임차인은 임대인에게 직접 권리금 지급을 요구할 수는 없습니다.

Q] 상가건물의 주인이 바뀌어도 바뀐 주인에게 기존의 임대차 계약을 주장할 수 있나요?

A] 개정법은 종전에 환산보증금(보증금 + 월세×100)이 일정 금액(서울의 경우 4억 원) 이하인 임대차에만 인정되던 대항력을 모든 임대차에 적용되도록 했습니다. 따라서 임차인은 보증금과 차임 액수와 무관하게 이전 건물주인과 체결한 임대차 계약을 새로운 건물주인에게 주장할 수 있습니다.

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상가건물임대차보호법「권리금 보호」조항 알아기

Earnest_R — Thu, 15 Sep 2022 14:44:10 +0900

상가건물에 세 들었다가 나갈 경우 기존 임차인은 신규 임차인을 주선해 권리금을 회수하려는 경우가 많은데요. 이 경우 일부 임대인은 '직접 상가를 사용하겠다고 하거나 우리 상가는 권리금을 받을 수 없다’는 등의 이유로 기존 임차인의 권리금 회수를 방해하는 경우가 많습니다.

이 때문에 상가건물임대차보호법은 임차인에게 권리금 회수 기회를 주고 이를 방해하는 경우 임대인이 권리금 상당의 손해를 배상하도록 하고 있는데요. 이번 포스팅에서는 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하도록 하는 보호 조항을 살펴보겠습니다.

① 권리금에 대한 이해

권리금이란, 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 하려는 자가 ‘영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물 위치에 따른 영업상의 이점’등을 양도하거나 또는 이를 이용하게 할 때 보증금, 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 의미합니다(법 제10조의 3).

② 임차인의 권리금은 어떤 방식으로 보호

개정법은 임대인에게 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하게 하고, 이를 위반하여 임대인이 방해행위를 하였을 경우 임차인이 입은 손해를 배상하도록 함으로써 임차인의 권리금이 보호되도록 하고 있습니다(법 제10조의 4).

③ 임대인의 임차인에 대한 ‘권리금 회수 방해행위'란?

상가건물 임대차보호법에서는 임차인의 ‘권리금 회수 방해행위’를 4가지로 규정하고 있습니다.
ⅰ) 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 임차인이 지급받아야 할 권리금을 요구하거나 수수하는 행위,
ⅱ) 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위,
ⅲ) 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위,
ⅳ) 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차 계약의 체결을 거절하는 행위를 의미합니다.

④ 임차인이 임대인에게 신규 임차인을 주선할 수 있는 기간은?

임차인이 임대인에게 신규 임차인을 주선할 수 있는 기간이 따로 정해져 있는 것은 아니지만, 개정법의 보호를 받기 위해서는 임차인은 ‘임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시까지’ 신규임차인을 주선하여야 하고, 이 기간 내에 임대인이 방해행위를 할 경우에만 임대인에게 손해배상책임이 있습니다(법 제10조의 4).

⑤ 법이 개정된 이후 임대차 계약을 체결한 경우 "권리금 회수기회를 보호"

임차인은 법이 개정되기 전 임대차계약을 체결하였다고 하더라도 개정법 시행일인 2015. 5. 13. 에 계약기간 중에 있다면 권리금 보호를 받을 수 있습니다(부칙 제3조). 반면에 개정법 시행일인 2015. 5. 13. 당시 이미 종료된 임대차 계약의 임차인은 개정법에 따른 권리금 보호를 받을 수 없습니다.

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[상임법] 권리금 보호를 받을 수 있는 건물의 범위

Earnest_R — Thu, 15 Sep 2022 13:20:35 +0900

상가건물 임대차보호법의 적용대상이 되는 상가건물의 임대차에 한정하므로 관련법에 따라 사업자등록의 대상이 되지 않는 임대차는 권리금 거래가 있다고 하더라도 개정법에 따른 권리금 보호규정의 적용대상이 될 수 없습니다.

여기서 “상가건물 임대차보호법의 적용대상이 되는 상가건물의 임대차”란 상가건물 임대차보호법 제2조서 「부가가치세법」, 「소득세법」, 「법인세법」에 따라 사업자등록의 대상이 되는 건물이라고 규정하고 있습니다.

따라서 관련법에 따라 사업자등록의 대상이 되지 않는 임대차는 ‘권리금 거래’가 있다고 하더라도 개정법에 따른 권리금 보호규정의 적용대상이 될 수 없습니다.

예를 들어 유치원은 사업자등록 대상이 아니므로 실제 권리금 거래가 있었다고 하더라도 권리금 보호규정의 적용을 받을 수는 없습니다.

또 상가건물 임대차보호법 제10조의5(권리금 적용 제외)에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 않습니다.

■ 상가건물 임대차보호법

[시행 2018. 10. 16.] [법률 제15791호, 2018. 10. 16., 일부개정]

◑ 제10조의5(권리금 적용 제외)

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 아니한다. <개정 2018. 10. 16.>
1. 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(다만, 「전 통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조제1호에 따른 전통시장은 제외한다)
2. 임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우
[본조신설 2015. 5. 13.]

※ 참고

◑ 대규모점포란? 

「유통산업발전법」 제2조에 따르면 대규모점포는 다음 3가지 요건을 모두 충족하여야 합니다.

① 하나 또는 둘 이상의 연접되어 있는 건물 내 상시 운영되는 매장일 것. ‘연접되어 있는 건물’이란 건물간 거리가 50m이내이고, 소비자가 통행할 수 있는 지하도 또는 지상 통로가 설치되어 있으며, 하나의 대규모 점포로 기능할 수 있는 건물을 의미합니다 (유통산업발전법 시행령 제3조).
② 매장면적의 합계가 3천㎡ 이상 점포의 집단일 것
③ 대형마트, 전문점, 백화점, 쇼핑센터, 복합쇼핑몰, 그 밖의 대규모 점포 중 하나에 해당할 것.

요약하면 ‘대규모점포’란 ① 하나의 대규모 점포로 기능하는 건물 1개의 면적이 3천㎡ 이상 되는 경우, 혹은 ② 두개 이상의 건물이라고 하더라도 하나의 대규모 점포로 기능하고 건물간 거리가 50m 이내이면서 건물 면적의 합계가 3천㎡ 이상 되는 경우를 말하고, 백화점, 대형마트 등이 이에 해당된다고 보면 될 것입니다.

◑ 국유 또는 공유재산이란? 

국유재산이란 국가가 소유하는 부동산·선박·증권·지식재산 등 재산을 의미합니다. 공유재산이란 지방자치단체가 소유하는 부동산·선박·증권·지식재산 등 재산을 의미합니다. 즉 국유재산은 국가 소유재산, 공유재산은 지방자치단체 소유재산을 의미합니다.

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상가 임대차계약 시 '권리금을 인정'한다는 특약의 효력은

Earnest_R — Tue, 26 Jul 2022 12:24:42 +0900

최근 경기침체와 코로나19 여파로 인해 사업을 접는 자영업자도 많지만 빠듯한 자금으로 새로운 사업을 시작하는 경우가 많아지면서 상가 권리금에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 상가건물은 다른 부동산과 다르게 임대차 계약을 할 때 권리금에 대한 이해가 없으면 큰 손해를 볼 수 있습니다.

「권리금」은 사업 운영을 포기함으로써 발생하는 기회비용으로, 상가 운영에 따른 가치를 측정한 금액입니다. 즉, 기존의 임차인이 영업 활동을 통해 쌓아 올린 유∙무형의 재산적 가치를 임대차 계약 기간이 끝나면 새로 들어올 임차인에게 요구하는 영업권이라고 할 수 있는데요. 권리금은 바닥권리금, 시설권리금, 영업권리금으로 나눌 수 있습니다.

일반적으로 시장에서 거래되는 권리금은 3가지 모두를 포함하는 경우가 대부분이지만, 권리금은 법률적으로 확실하게 정해놓은 것이 없어 거래 당사자들끼리 흥정으로 금액을 결정하게 됩니다. 이렇다 보니 상가건물 임대차 계약에서 가장 많이 발생되는 분쟁이 임대인과 임차인 간의 권리금 문제인데요. 최근에는 이와 같은 권리금 분쟁을 막기 위해 '상가임대차 계약서를 작성할 때 임대인이 권리금을 인정 또는 변제한다는 특약을 넣는 경우'가 있습니다.

통상 권리금은 새로운 임차인에게 만 지급받을 수 있을 뿐이고 임대인에 대하여는 지급을 구할 수 없는 만큼 대법원은 임대인이 임대차계약서의 단서 조항에 권리 금액의 기재 없이 단지 '모든 권리금을 인정 또는 변제한다'라고 기재하였다 하더라도 임대차 종료 시 임차인에게 무조건 권리금을 반환하겠다는 약정으로 판단하기보다는 임차인이 권리금 회수 기회를 방해했을 때 임대인이 임차인에게 직접 권리금 지급을 책임지겠다는 의미로 판단하였습니다.

Q] 임차인이었던 'B'로부터 점포를 인수하고 소유자인 'A'와 임대차계약을 체결하면서 '권리금은 임대인이 인정하되 임대인이 점포를 요구 시는 권리금을 임차인에게 변제한다'라고 특약사항란에 기재하였습니다 이 경우 임대차계약기간이 만료되면 'A'에게 권리금 지급을 청구할 수 있을까요?

A] 상가건물임대차보호법 제10조의 3에서는 "권리금이란 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 하려는 자가 영업시설 비품 거래처 신용 영업상의 노하우 상가건물 위치에 따른 영업상의 이점 등을 양도하거나 혹은 이를 이용하게 할 때 보증금 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다."라고 규정하고 있습니다.

이러한 권리금의 반환을 임대인에게 청구할 수 있느냐에 관하여 별도의 특약이 있을 경우 그 효력에 관하여 판례는 "임대차계약서상의 '권리금은 임대인이 인정하되 임대인이 점포를 요구 시는 권리금을 임차인에게 변제한다.'라는 기재에 관하여 임대인이 임차인에게 점포 명도를 요구하거나 특별한 사유도 없이 점포에 대한 임대차계약갱신을 거절하고 타인에게 처분하면서 권리금을 지급받지 못하도록 하는 등 점포에 대한 임차인의 권리금 회수를 방해하는 경우에는 임대인이 임차인에게 직접 권리금을 지급하겠다는 취지로 보일 뿐이고 점포의 임대차 기간이 만료된다고 하여 당연히 임차인에게 권리금을 지급하겠다고 약정한 것으로는 볼 수 없다."라고 하였으며(대법원 1994. 9. 9. 선고 94다 28598 판결).

"당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제 되는 경우에 그 해석은 문언의 내용 그와 같은 약정이 이루어진 동기와 경위 약정에 의하여 달성하려는 목적 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다"라고 하면서 "통상 권리금은 새로운 임차인으로부터 만 지급받을 수 있을 뿐이고 임대인에 대하여는 지급을 구할 수 없는 것이므로 임대인이 임대차 계약서의 단서 조항에 권리 금액의 기재 없이 단지 '모든 권리금을 인정함'이라는 기재를 하였다고 하여 임대차 종료 시 임차인에게 권리금을 반환하겠다고 약정하였다고 볼 수는 없고 단지 임차인이 나중에 임차권을 승계한 자로부터 권리금을 수수하는 것을 임대인이 용인하고 나아가 임대인이 정당한 사유 없이 명도를 요구하거나 점포에 대한 임대차계약의 갱신을 거절하고 타에 처분하면서 권리금을 지급받지 못하도록 하는 등으로 임차인의 권리금 회수의 기회를 박탈하거나 권리금 회수를 방해하는 경우에 임대인이 임차인에게 직접 권리금 지급을 책임지겠다는 취지로 해석해야 할 것이다." 라고 한 바 있습니다(대법원 2000. 4. 11. 선고 2000다4517 등 판결).

따라서 위 사안에서는 'A'가 귀하의 권리금 회수를 적극적으로 방해하거나 점포의 명도를 청구하는 경우에 'A'에게 권리금의 반환을 청구할 수 있을 것입니다.

또한 판례가 "임대인과 임차인 사이에 건물 명도 시 권리금을 반환하기로 하는 약정이 있었다 하더라도 그와 같은 권리금반환청구권은 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없으므로 그와 같은 채권을 가지고 건물에 대한 유치권을 행사할 수 없다." 라고 하였음을 유의하여야 할 것입니다.(대법원1994. 10. 14. 선고93다 62119 판결).

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상가임대차 계약 시 권리금을 받지 않겠다는 특약의 효력은

Earnest_R — Sat, 23 Jul 2022 15:24:51 +0900

상가 임대차 계약을 체결하면서 「신규 임차인 주선 포기, 권리금을 주고받지 않기로 한다.」라는 약정을 하는 경우가 있습니다. 임차인과 임대인 간 분쟁 중 큰 비중을 차지하는 것이 권리금 문제이므로 일부 임대인은 사전에 골치 아픈 문제가 생기는 것을 막기 위해 임차인에게 ‘신규 임차인 주선 포기, 권리금 포기 특약’에 서명할 것을 요구하기도 합니다.

그런데 임차인이 가게 운영을 성공적으로 하여 해당 가게의 영업 가치가 높아졌음에도 불구하고, 이러한 약정으로 인해 새로운 임차인으로부터 권리금을 지급받지 못한다면 임차인은 매우 억울할 것입니다.

임차인이 임대인과 ‘신규 임차인 주선 포기, 권리금을 주고받지 않기로 한다’라는 특약을 하였다고 하더라도 상가건물 임대차보호법 제15조 규정에 위반된 약정으로 강행규정에 해당하기 때문에 효력이 없습니다. 권리금과 관련된 조항은 사실상 임차인을 보호하기 위한 내용으로 규정된 것이 대부분입니다. 그러한 약정은 임차인이 권리금 회수나 그와 관련한 손해배상을 청구하지 못하도록 하는 내용이기 때문에 그와 같은 약정은 원칙적으로 무효에 해당합니다. 따라서 원칙적으로 특약은 무효이나, 그 특약이 임차인에게 불리하지 않다는 특별한 사정이 있으면 유효할 수도 있습니다.

예를 들어 임대인이 임차인과 임대차계약을 체결할 때 임대인이 직접 장사하던 가게를 권리금을 받지 않고 임차인에게 물려주면서 향후 권리금을 주고받지 않기로 약정한 경우 그 약정은 임차인에게 불리하지 않으므로 유효할 수 있습니다.

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전대차 계약, 임대인 동의 시기에 대한 효력은

Earnest_R — Sat, 9 Jul 2022 14:49:07 +0900

임차인이 임대인의 동의 없이 자신의 명의를 빌려주는 식으로 장사를 하게 하거나 살게 하는 전대차를 「무단전대」라 하고, 명의와 업소를 통째 넘겨주는 전대차를 「무단양도」라 합니다. 최초 임차인이 임대 목적물을 전차인에게 넘겨준다는 의미에서 무단전대, 무단양도 모두 동일하다고 할 수 있습니다.

이때 원래 임차인을 “전대인(轉貸人)”이라 하고, 전대인으로부터 가계를 인수하는 사람을 ”전차인(轉借人)이라 합니다. 집주인의 승낙 없이 전대인이 전차인에게 가게를 넘겨주게 되면 나중에 여러 가지 복잡한 문제가 일어나게 됩니다.

Q] 저는 A씨 소유 주택의 임차인인 B씨로부터 주택을 전대 받았는데, 임대인인 A 씨는 전대에 자신의 동의가 없었다면서 아직 계약기간이 남아 있음에도 저에게 주택의 인도를 청구하고 있습니다. 이 경우 저는 A 씨에게 주택을 인도해 주어야 하는 건가요?

A] 「민법」 제629조는 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 전대하지 못하고, 임차인이 이에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다.

따라서 임대인의 동의 없이 임차권을 전대 받은 경우 임대인은 계약기간이 남아있다고 하더라도 위와 같은 행위를 이유로 임대차계약을 해지하고, 건물의 인도를 청구할 수 있습니다. 왜냐하면 임대인의 동의 없이 건물을 제3자가 사용하는 것은 임대인에 대한 배신적 행위이기 때문입니다.

다만, 임차인이 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻은 바 없이 제3자에게 임차물을 사용, 수익하도록 한 경우에 있어서도 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 볼 수 없는 「특별한 사정」이 있다면 무단전대를 이유로 임대인이 계약을 해지할 수는 없습니다.

판례는 임대인의 동의 없이 임차권을 양도한 사안에서 임차권의 양수인이 임차인과 부부로서 임차건물에 동거하면서 함께 가구점을 경영하고 있는 등의 사정은 ‘특별한 사정’에 해당하므로 임대인은 이를 이유로 임대차를 해지할 수 없다고 하였습니다(대법원 1993. 4. 27. 선고 92다45308 판결). 또한, 건물의 소부분을 전대하는 경우라면 민법 제632조에 의해 임대인은 무단전대를 이유로 계약을 해지할 수 없습니다.

Q] 상가건물에 대해 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 임차인과 전대차 계약을 체결한 전차인입니다. 전대차 계약 당시에는 임대인의 동의가 없었으나, 임차인의 끈질긴 요구에 임대인도 마지못해 동의를 한 것인데, 계약 만료 시한이 다가오는데 이 경우에도 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 건가요?

A] 민법은 임차권의 전대를 원칙적으로 금지하고 있으므로, 임대인은 자신의 동의 없이 임차인이 임차 상가건물을 전대한 때에는 임대차계약을 해지할 수 있습니다(민법 제629조). 다만, 임차권의 전대 제한 규정은 강행규정이 아니므로 임대인의 동의가 없더라도 임차인과 전차인의 사이에서 전대차에 관한 채권 채무가 유효하게 성립합니다. 그러나 전차인이 임대인이나 그 밖의 제3자에게 임차권이 있음을 주장하기 위해서는 임대인의 동의가 필요합니다(민법 제629조 및 제652조).

임대인의 동의는 전대차 계약이 체결되기 전이든 후이든 상관없이 있기만 하면 되고, 명시 또는 묵시 상관없이 가능하지만, 동의가 있었다는 사실은 임차인과 전차인이 입증해야 합니다.

한편,상가건물임대차보호법에서는 임대인의 동의를 받고 전대차 계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있도록 규정하고 있습니다.

따라서 사안의 경우에 전차인은 임대인으로부터 동의가 있었다는 사실을 입증하면 임대인에 대하여 임차인이 가지는 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

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상가건물을 주거용으로 사용한다는 이유로 임차인의 권리금 회수 거절 할 수 있을까?

Earnest_R — Sat, 9 Jul 2022 14:11:01 +0900

상가건물 임대차보호법이 시행됨에 따라 임대인은 정당한 사유 없이 임차인의 계약갱신요구와 권리금 회수 기회를 거절하거나 방해하여서는 안됩니다. 그렇다면 임대인이 임대차계약 종료 후 건물을 직접 사용하거나 주거용으로 임대하는 경우는 어떨까요?

상임법이 시행되기 전에 건물을 매수하면서 기존 임차인이 나가면 신규 임차인을 구하지 않고 자신이 직접 영업을 하거나 사용할 수 있었습니다. 그러나 법 시행 이후 상가건물 임대차보호법에는 명시적으로 규정되어 있지 않아 다툼의 소지가 있지만, 임대인 자신이 상가 점포를 직접 운영하려 했다는 사정은 「정당한 사유」가 될 수 없다고 보아야 합니다.

즉, 위와 같은 사정은 지극히 주관적이기 때문에 이를 허용하면 사실상 법을 유명무실하게 만들 수 있을 뿐만 아니라 법의 취지 자체가 임대인의 재산권에 강력한 제한을 가하면서까지 임차인의 권리를 보호하고자 함에 있기 때문입니다.

그럼 임대인이 차임 · 보증금을 받고 상가건물을 주거용으로 임대하는 것도 신규 임차인과 임대차계약을 거절할 수 있는 정당한 사유가 될 수 있을까요?

임대인이 상가가 아닌 주거로 임대했다고 하더라도 차임, 보증금 등의 경제적인 이익을 취득했으므로 상가건물을 영리목적으로 사용하는 것에 해당된다고 판단돼 다른 특별한 사정이 없는 한 임대인이 계약을 거절할 수 있는 정당한 사유가 있다고 보기 어려울 것입니다.(임대인 입장에서는 주거로 임대하는 것 자체가 ‘영리목적’에 해당되기 때문입니다.)

◑ 제10조의 4(권리금 회수 기회 보호 등) ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.
1. 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2. 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
4. 임대인이 선택한 신규 임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

다만, 법 제10조의 4 제2항 제3호에 의하여 임대인이 임대차 종료 후 그 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우라면 임차인이 주선한 신규 임차인과 계약 체결을 거절할 수 있습니다.

다만 ‘1년 6개월’의 기간은 임대인이 임차인이 이룩해놓은 영업가치를 가로채지 못하게 하려는 개정 법의 취지에 비추어 ‘연속적인 기간’으로 해석하여야 할 것입니다.

그러나 임대인이 영리목적으로 사용하지 않을 것처럼 신규 임차인과의 계약 체결을 거절해놓고 1년 6개월 이내에 상가건물을 ‘영리목적’으로 사용한 경우에는 임차인에 대한 권리금 회수 방해 행위가 되어 손해배상책임이 발생할 수 있습니다.

‘임대인이 직접’ 1년 6개월 이상 해당 상가를 영리목적으로 사용하지 않을 경우에만 정당한 사유로 인정되는 것은 아닙니다. 비영리 목적 사용의 주체는 임대인을 포함하여 어느 누구라도 가능하며 현재의 임대차계약 종료 후 장래에 상가건물을 사용할 자를 말합니다.

그러나 임대인이 상가가 아닌 주거로 임대하였다고 하더라도 차임·보증금 등의 경제적인 이익을 취득하였으므로 상가건물을 영리목적으로 사용하는 것에 해당된다고 판단됩니다.

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상가를 비영리 목적으로 사용할 경우 임차인의 권리금 회수 거절할 수 있을까

Earnest_R — Tue, 28 Jun 2022 18:46:00 +0900

상가건물임대차보호법의 개정으로 임차인에게 권리금회수기회요청권이 인정되었습니다. 그러나 임대인은 임차인의 권리금회수기회요청에 대하여 정당한 사유가 있을 경우 “임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결하는 것을 거절”할 수 있습니다.

이번 포스팅에서는 임차인의 권리금회수기회에 대해 임대인이 거절할 수 있는 정당한 사유 중에서 「임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우」의 의미를 알아보았습니다.(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호)

위 조항은 임대인이 직접’ 1년 6개월 이상 해당 상가를 영리목적으로 사용하지 않을 경우에만 정당한 사유로 인정되는 것은 아닙니다. 비영리 목적 사용의 주체는 임대인을 포함하여 어느 누구라도 가능하며 현재의 임대차계약 종료 후 장래에 상가건물을 사용할 자를 말합니다.

‘영리목적으로 사용하지 않을 경우’란 경제적 이익을 취득하지 않고 영업 이외의 행위를 목적으로 사용하는 것으로, 임대인을 포함하여 누구라도 해당 상가를 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않는다면 정당한 사유에 해당될 수 있습니다.

Q] 임대인이 직접 영업하기 위해 신규 임차인과의 계약 체결을 거부하는 것이 가능한가?

A] 원칙적으로 임대인이 직접 영업한다는 이유로 임차인이 주선한 신규 임차인과 계약 체결을 거부할 수는 없으나, 임대인이 임대차 종료 후 그 상가건물을 연속 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우라면 임차인이 주선한 신규 임차인과 계약 체결을 거절할 수 있습니다.

임대인이 영리목적으로 사용하지 않을 것처럼 신규 임차인과의 계약 체결을 거절해놓고 1년 6개월 이내에 상가건물을 영리목적으로 사용한 경우에는 임차인에 대한 권리금 회수 방해 행위가 되어 손해배상책임이 발생할 수 있습니다.

Q] 임대인이 아닌 다른 사람이 1년 6개월 이상 해당 상가를 영리목적으로 사용하지 아니한 경우에도 신규 임차인과 계약 체결을 거절할 수 있는 정당한 사유로 인정되는 것인가?

A] 비영리 목적 사용의 주체는 임대인뿐만 아니라 어느 누구라도 현재의 임대차계약 종료 후 장래에 상가건물을 사용할 자를 포함하는 것으로 영리목적으로 사용하지 않는다면 정당한 사유에 해당될 수 있습니다.

그러나 임대인이 자신의 자녀 또는 친척에게 무상으로 상가를 빌려주고 그 자녀 또는 친척이 장사를 하는 경우는 임대인이 직접 이득을 취한 바 없더라도 영리목적으로 사용한 경우에 해당됩니다.

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상가건물을 임대인이 직접 사용하려고 할 때 임차인의 권리금 문제

Earnest_R — Wed, 22 Jun 2022 12:08:34 +0900

상가건물 임대차보호법이 시행됨에 따라 임대인은 정당한 사유 없이 임차인의 권리금회수기회를 방해하여서는 안 됩니다. 그렇다면 임대인이 임대차계약 종료 후 건물을 직접 사용하려고 하는 경우는 어떨까요?

원칙적으로 임대인이 직접 상가건물을 사용한다는 이유로 임차인이 주선한 신규 임차인과 계약 체결을 거부할 수는 없습니다. 다만, 법 제10조의 4 제2항 제3호에 의하여 임대인이 임대차 종료 후 그 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우라면 임대인은 신규 임차인과의 계약을 거절할 수 있는 것은 물론 임차인에게 권리금 상당액을 배상해 줄 의무도 부담하지 않는다.

‘1년 6개월’의 기간은 임대인이 임차인이 열심히 노력해서 만들어 놓은 영업가치를 가로채지 못하게 하려는 개정 법의 취지에 비추어 ‘연속적인 기간’으로 해석하여야 할 것입니다.

종전에는 임차인의 노력으로 상권이 활성화되면 임대인이 그곳에서 직접 장사를 하여 권리금에 해당하는 이익을 취득하거나 혹은 직접 장사를 한다고 하면서 임차인을 쫓아내고 다른 임차인으로부터 권리금을 직접 받는 경우 등이 문제가 되어 왔습니다. 개정된 상가건물 임대차보호법은 이러한 임차인의 피해를 막고자 임대인에게 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하도록 한 것입니다.

임대인이 기존 임차인에게는 영리목적으로 사용하지 않을 거라고 하면서 그냥 내보낸 후 1년 6개월 이내에 다른 임차인을 구해 임대를 주는 경우에는 임차인에 대한 권리금 회수 방해 행위가 되어 손해배상책임이 발생할 수 있습니다.

이때 추후에라도 임차인이 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있으나, 현실적으로는 기존 점포를 정리하고 새로운 점포를 얻어 가게를 운영해야 하는 상황에서 1년 6개월간 임대인이 기존 건물을 어떻게 사용하고 있는지 일일이 관찰하고 이에 대한 증거를 수집하여 소송을 제기하기란 결코 쉽지 않을 것입니다.

따라서 임차인으로서는 임대인이 직접 사용 또는 비영리 사용을 이유로 점포를 비워 줄 것을 요구하는 경우, 가급적 내용증명 등 문서로 서로의 의사를 교환하고, 아울러 신규 임차인을 구해 권리금 계약만이라도 체결해 두는 것이 그나마 향후에라도 손해를 배상받을 수 있는 가능성을 높이는 방책이 될 것입니다.

[상가건물 임대차보호법] 제10조의 4(권리금 회수 기회 보호 등)

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

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○ 신규 임차인에게 기존 권리금보다 더 많은 권리금 요구할 수 있을까?

○ 임대한 상가 건물이 경매되는 경우 보증금과 권리금 보호받을 수 있을까

○ 임대인이 상가 업종 변경을 원할 경우, 임차인의 권리금은 보호될 수 있을까

임대인이 상가 업종 변경을 원할 경우, 임차인의 권리금은 보호될 수 있을까

임차인이 권리금 회수를 위해 기존 영업과 동일한 업종을 하려는 신규 임차인을 주선하였는데, 임대인이 다른 업종의 임차인을 주선하길 원할 때 임차인의 권리금은 보호받을 수 있을까요? 예

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임대인이 상가 업종 변경을 원할 경우, 임차인의 권리금은 보호될 수 있을까

Earnest_R — Fri, 17 Jun 2022 11:57:57 +0900

임차인이 권리금 회수를 위해 기존 영업과 동일한 업종을 하려는 신규 임차인을 주선하였는데, 임대인이 다른 업종의 임차인을 주선하길 원할 때 임차인의 권리금은 보호받을 수 있을까요?

예를 들어 상가에서 음식점을 운영하던 기존 임차인이 동일한 음식점을 운영할 신규 임차인으로부터 권리금을 받기로 하고 임대인에게 신규 임차인과의 계약을 주선하였는데, 임대인이 앞으로는 음식점이 아닌 다른 용도의 업종으로 변경하고 싶다고 하면서 신규 임차인과 계약을 거절하는 경우 기존 임차인은 어떠한 보호를 받을 수 있을까요.

상가건물 임대차보호법 개정에서는 '임차인 보호'와 더불어 '임대인의 영업 변경권'도 보호해주어야 한다는 점에 대한 공감대가 형성되었습니다.

따라서 임대인의 업종과 관련된 요구가 주위 상권이나 영업의 종류 등 제반 사정을 고려할 때 신규 임차인과의 계약 체결을 회피하기 위하여 계약 체결을 거절하는 등 합리적 범위를 벗어났다고 볼만한 특별한 사정이 없다면, 다른 업종의 신규 임차인을 원하는 임대인은 업종변경을 이유로 신규 임차인과의 계약을 거절할 수 있을 것으로 판단됩니다.

■ 사례

임대인이 건물의 청결이나 늦은 밤 취객 등을 고려하여 종전 유흥업소를 하던 상가건물을 커피전문점으로 바꾸고 싶은데 임차인이 유흥업소를 운영할 신규 임차인 만을 주선하겠다고 고집한다면, 임대인은 신규 임차인과의 계약 체결을 거절할 수 있습니다. 이러한 경우 임차인은 커피전문점을 운영할 신규 임차인을 주선하여 권리금을 회수할 수 있습니다.

반대로 부근에 학교나 주택가가 없는 유흥가 밀집 지역에서 유흥업소를 운영하던 임차인이 동일 영업을 하려는 신규 임차인을 주선하였는데, 임대인이 그 신규 임차인과 계약 체결을 회피하기 위하여 특별한 이유 없이 초등학생을 상대로 하는 영어학원을 운영한다면서 신규 임차인과 계약 체결을 거절하였고, 지역적인 특성 때문에 임차인이 그 건물에서 학원을 운영할 신규 임차인을 구하지 못하는 상황 등이라면 ‘합리적 범위’를 벗어났다고 볼 수 있을 것입니다. (다만 합리적 범위를 벗어났는지는 구체적인 사정을 모두 고려하여 사안마다 개별적으로 결정되어야 할 문제입니다.)

이러한 경우 임차인은 임대인이 요구하는 업종의 영업을 할 신규 임차인을 다시 주선할 수 있고, 그럼에도 계약 체결을 거절한다면 임대인은 손해배상책임을 질 수 있습니다.

■ 임대인에게 업 종 변경 권한이 있을까?

상가건물임대차보호법에 과연 '임대인에게 업종 변경 권한'이 있는지에 대한 명시적인 규정은 없습니다. 국회 입법 과정을 살펴보면 임대인의 업종 변경 권한을 명시적인 규정으로 추가하려는 시도가 있었으나 논의 과정에서 임차인 보호에 미흡하고 악용될 우려가 있다는 이유로 제외되었다고 합니다.

입법 과정에서 임대인의 업종변경 요구권이 제외되기는 하였으나 그렇다고 하여 임대인의 업종변경 요구권이 완전히 부정된다고 보기는 어렵습니다. 왜냐하면 임대인이 자신의 건물에서 어떤 영업을 할지 결정하는 것은 소유권자로서 당연한 권리이기 때문입니다.

상가건물임대차보호법이 임차인을 두텁게 보호하고 있기는 하나 그렇다고 하여 임대인의 소유권을 본질적으로 침해할 수는 없으므로 합리적인 기준에 따라 판단하여 볼 때 정당한 사유가 있다면 임대인의 업종변경 요구는 정당한 권리행사로 인정되어야 한다는 것입니다.

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주택이 경매로 매각되면 근저당권보다 후순위인 전세권은 소멸될까

Earnest_R — Mon, 13 Jun 2022 18:36:07 +0900

요즘 전세 품귀 현상으로 인해 선순위 근저당이 있는 주택에 전세계약을 하는 경우가 있는데, 선수위 전세권은 임대차한 주택이 경매나 깡통전세가 되어도 전세금을 돌려받지 못할 위험은 전혀 없지만, 근저당권보다 전세권이 후순위인 경우에는 주택이 경매로 매각되면 전세권도 함께 소멸되기 때문에 전세금을 돌려받지 못할 가능성이 있습니다.

Q] A 씨는 경매를 통해 주택을 마련하고자 제1순위로 채권최고액 5,200만 원의 근저당권 이 설정되어 있고, 제2순위로 전세금 3,000만 원이고 전세기간이 1년 이상 남아 있는 전세권이 설정되어 있는 주택과 대지를 일반 채권자가 확정판결에 기초하여 강제경매 신청하여 개시된 경매 절차에서 매수신고를 하여 매각 허가 결정을 받았습니다. 이 경우 제가 위 전세권의 부담을 안고 소유권을 취득해야 하는지요?

A] 전세권은 민법 제303조에 "전세권자는 전세금을 지급하고 타인 의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익 하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다."라고 규 정하고 있으므로 전세권은 용익물권적 성질과 담보물권적 성질을 함께 가지고 있습니다.

그러므로 전세권자는 전세권의 목적인 부동산이 경매 절차에서 매각될 경우 후순위 근저당권이나 일반채권자보다 그 매각 대금에서 우선변제를 받을 수 있을 것이지만, 그러한 전세권의 우선변제권은 전세권이 소멸될 것을 전제로 하여 인정되는 것입니다.

그런데 전세권의 목적인 부동산이 경매 절차에서 매각될 경우 후순위 전세권자는 그 매각 대금에서 선순위 근저당권자보다 우선하여 변제받을 수 없을 것은 당연하지만, 전세권의 존속기간이 남아 있는 경우에도 근저당권보다 후순위인 전세권이 소멸되는지 문제입니다.

'민사집행법 제91조 제2항'에 의하면 "매각 부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다."라고 규정하고 있는 바, 저당권은 전형적인 담보물권이고 담보물권이란 물권의 경제적인 교환가치를 파악하여 피담보채권의 우선변제를 확보하는 것을 목적으로 하는 권리이므로, 일반 채권자에 의한 경매이든 후순위 저당권 등에 의한 경매이든 모든 저당권은 경매 절차에서 부동산이 매각되면 소멸하게 되고 그 매각 대금에서 순위에 따라 우선변제를 받게 되면 담보물권의 목적은 달성되는 것이기 때문입니다.

그리고 경매신청 채권자와 선순위 저당권 사이에 설정된 전세권이 부동산이 경매 절차에서 매각되어 선순위 저당권이 소멸된 경우에도 소멸되지 않고 매수인에게 인수되어 매수인에게 대항할 수 있다고 한다면 매수인은 전세권의 부담을 지게 되어 부동산의 매각가격은 그만큼 떨어질 수밖에 없고 이것은 전세권보다 선순위 저당권을 해치는 결과가 되어 설정 당시의 교환가치를 담보하는 담보권의 취지에 맞지 않게 됩니다.

그러므로 민사집행법 제91조 제3항에 의하면 "지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류 채권·가압류 채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다."라고 규정하고 있습니다. 즉, 근저당권보다 후순위인 전세권은 경매 매각으로 인해 소멸되는 것입니다.

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주택이 경매로 매각되면 1순위 전세권도 소멸될까

Earnest_R — Thu, 9 Jun 2022 12:42:27 +0900

임차인은 주택 임대보증금을 보호하기 위해 기준권리 보다 앞서 주택을 점유하고 전입신고함으로써 대항력을 갖추게 됩니다. 이는 제삼자로부터 보증금을 지키기 위해 반드시 필요한 방법입니다.

이렇게 대항력이 있음에도 불구하고 임차인은 전세보증금을 돌려받지 못할까 불안해하는 경우가 많기 때문에 임차인은 소유자의 동의를 얻어 선순위 전세권을 설정하는 경우가 있습니다. 하지만 이것도 경매로 인해 안전하게 보호받을 수 있을 것인가에 대해 궁금해하는 분들이 많습니다.

이번 시간에는 '1순위 전세권도 주택이 경매로 매각되면 소멸되는지'에 대해 사례를 통해 알아보았습니다.

Q] A 씨는 B 씨와 전세권설정 계약을 맺고 B 씨 소유 주택에 제1순위로 전세권 설정 등기를 하고서 거주하고 있는데, A 씨의 전세권 존속기간이 1년 이상 남아 있는 시점에 B 씨 소유 주택의 제2순위 근저당권자의 담보권 실행으로 인한 경매신청에 따라 경매 절차가 진행되고 있습니다. 이 경우 위 주택이 매각된다면 A 씨의 전세권은 소멸되는 것인가요?

A] 결론부터 말하면 1순위 전세권자가 배당요구를 할 경우에는 전세권은 경매 매각으로 소멸되지만, 배당요구를 하지 않을 경우에는 매수인이 인수해야 합니다.

「민사집행법」제91조 제3항은 “지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류 채권·가압류 채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.”라고 규정하고 있고, 같은 조 제4항은 “제3항의 경우 외의 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수해야 합니다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.”라고 규정하고 있습니다.

「민사집행법」제88조(배당요구) 제1항은 “집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자, 민법·상법, 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자는 배당요구를 할 수 있다.”라고 규정하고 있으며, 같은 법 제84조 제2항은 배당요구의 종기가 정하여진 때에는 법원은 경매개시 결정을 한 취지 및 배당요구의 종기를 같은 법 제91조 제4항 단서의 전세권자에게 이를 고지하도록 규정하고 있습니다.

따라서 위 사례의 경우 A 씨의 제1순위 전세권은 주택 경매 절차에서 매각된다면 원칙적으로 「민사집행법」제91조 제4항 본문에 따라 소멸되지 않고 매수인이 인수하여야 할 것이고 다만, A 씨가 배당요구를 할 경우에는 A 씨의 제1순위 전세권은 소멸되고 A 씨는 매각 대금에서 제1순위로 배당을 받게 될 것입니다.

여기서 전세권의 우선변제청구권은 전세권이 소멸될 것을 전제로 하여 인정되는 것이므로, 위 사안에서 A 씨가 우선변제청구권이 있는 제1순위 전세권에 기초하여 배당요구를 하려면 존속기간이 1년 이상 남아 있는 위 전세권 설정 계약을 해지할 수 있어야 가능할 것인데, A 씨가 경매법원에 배당요구를 하는 것을 전세 계약 해지의 의사표시로 볼 수 있고, 경매법원이 같은 법 제89조에 따라 채무자에게 배당요구 사실을 통지하면 전세권자 A 씨가 해지 의사가 경매법원을 통하여 전세권 설정자 B 씨에게 전달되어 그 배당요구 통지의 도달 즉시 해지로 종료된다고 볼 수 있을 것입니다.

참고로 같은 법 제88조 제2항은 “배당요구에 따라 매수인이 인수하여야 할 부담이 바뀌는 경우 배당요구를 한 채권자는 배당요구의 종기가 지난 뒤에 이를 철회하지 못한다.”라고 규정하고 있으므로, 위 사안에서 A 씨가 배당요구를 하였다가 그 배당요구를 철회하려면 배당요구의 종기가 지나기 전에 철회하여야 할 것이고, 배당요구의 종기가 지난 뒤에는 철회할 수 없을 것입니다.

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상가 및 비주거용 부동산「양도소득세」알아보기

Earnest_R — Wed, 8 Jun 2022 13:32:33 +0900

다주택자에 대한 부동산 규제 강화와 금리인상으로 주택 거래 시장은 침체기를 맞고 있지만, 매달 월세를 받고 은행보다 높은 연 5~7%의 수익을 얻을 수 있는 수익형 부동산(지식산업센터, 상가, 사무실 등)에 대한 투자 관심이 늘어나고 있습니다.

하지만 수익형 부동산에 대한 투자 수익은 꼼꼼히 따지는 반면 처분할 때 내야 하는 양도소득세, 부가가치세 등에 대한 세금은 소홀히 하는 경우가 많은데요. 특히 지식산업센터, 상가, 토지 등을 매매할 때 내야 하는 양도소득세는 보유 기간에 따라 세율이 달라지는 만큼 부동산을 처분하기 전에 꼼꼼히 따져봐야 손해해를 줄일 수 있습니다.

■ 양도소득세란?

'양도소득세'란 개인이 보유하고 있는 부동산 등을 유상으로 양도함으로써 발생하는 소득에 부과하는 세금을 말하며, 양도소득이란 개인이 가지고 있던 부동산 등을 팔아 얻은 양도 차익을 말합니다. 즉 토지, 건물 등의 양도에 따라 발생하는 양도차익에 대해 과세되며 양도차익이 없거나 손해가 발생한 경우에는 과세되지 않습니다.

지식산업센터, 상가, 사무실 등과 같은 비주거용 건물이나 토지는 연 3%씩 10년 이상 보유하면 최대 30%까지 기본공제가 되었지만, 지난해 세법 개정으로 비주거용 건물이나 토지의 경우 연간 공제율을 3%에서 2%로 하향 조정하면서 공제 적용기간은 10년에서 15년으로 늘어났습니다. 최대 공제율은 30%로 같지만 이를 적용받으려면 5년 이상 더 보유해야 하는 셈입니다.

■ 상가 양도소득세 계산법

상가 양도소득세 = 과세표준 × 세율

필요경비 : 취, 등록세, 법무사 수수료,중개 수수료
필요경비의 입증서류 : 계약서, 영수증(세금계산서, 정규 또는 간이영수증,무통장입금증, 현금영수증)
공급자의 인적 사항 (사업자등록번호, 주민등록번호, 성명) 공급 물품, 공급 일자, 가액이 명시되어 있어야 공제 가능

과표 산정법

○ 양도가액 ‒ 취득가액 ‒ 기타 필요경비 = 양도차익
○ 양도차익 ‒ 장기보유특별공제 = 양도소득금액
○ 양도소득금액 ‒ 양도소득기본공제(250만 원/년, 자산 종류별로)= 과표

양도소득세 계산 방법을 살펴보면 양도가액에서 취득가액과 기타 필요경비를 제외한 양도차익에서 장기보유특별공제를 제해 "양도차익"을 산정합니다.

이 양도차익에서 양도소득기본공제를 제하면 과표가 산정됩니다. 이렇게 산정된 과표를 기준으로 세율이 적용됩니다.(※과표는 양도소득세율표를 참고)

■ 상가 양도소득세율

보유기간이 1년 미만인 경우는 과표의 50%를, 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 경우는 과표의 40%를 양도소득세율이 적용됩니다. 보유기간이 2년 이상인 경우 과표액에 따라 9~36%의 차등 세율이 적용됩니다.

○ 과표가 1,200만 원 이하일 경우는 6%로 공제액이 없으며, ○ 과표가 1,200만 원 초과 4,600만 원 이하인 경우에는 15%적용으로 -108만 원, ○ 과표가 4,600만 원 초과 8,800만 원 이하인 경우에는 24% 적용으로 -522만 원, ○ 과표가 8,800만 원 초과 1억 5천만 원 이하인 경우에는 35% 적용으로 -1,490만 원, ○ 과표 1억 5천만 원 초과일 경우에는 -1,940만 원이 누진공제됩니다.

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사업용 부동산 매매 시 반드시 알아야할 부가가치세

Earnest_R — Tue, 7 Jun 2022 16:01:49 +0900

사업용 부동산을 거래할 경우 매매 계약서 특약사항에 "포괄 양도 양수하기로 한다"는 내용 만으로 매매 계약을 진행하는 경우가 많은데요. 사업자의 유형과 사업 운영 형태가 동일한 경우에는 통상 포괄 양도양수에 해당합니다.

그렇지만 과세사업자가 소유한 부동산을 면세사업 목적으로 사용되거나 임대목적으로 사용되던 부동산이 직영사업목적에 사용되는 경우는 포괄 양도양수에 해당되지 않으므로 주의해야 합니다.

위 내용처럼 사업용 부동산을 매매 계약할 경우에는 고려해야 할 내용들이 많은 만큼 계약 전 세무사와 공인중개사 등 전문가와 사전에 상담을 받고 계약을 진행하는 것이 피해를 줄이는 지름길입니다.

■ 사업용 부동산 매매 시 꼭! 알아야 할 「부가가치세」

**1. 사업용 건물 매매 계약서 상에서 "부가가치세 별도"로 명기하는 것이 원칙**

사업용 부동산(상가, 사무실)의 경우 매매 계약서 작성 시 "부가가치세 별도"로 계약서에 명기하여야 합니다. 이는 건물을 양도하는 경우 매수자(양수자)로부터 부가가치세를 별도로 받고 세금계산서를 교부하여 매도자(양도자)가 부가가치세를 납부하는 것이 원칙이기 때문입니다.

2. 매수자가 건물 부가가치세를 지불한 경우 환급 가능

(1) 일반 환급

각 과세기간별(1과 세기 간 : 1.1~6.30, 2와 세기 간 : 1.1~12.31)로 당해 과세기간에 대한 환급 세액을 그 확정신고기한 경과 후 30일 이내에 사업자에게 환급합니다.

(2) 조기환급

사업 설비를 신축, 취득, 확장 또는 증축하는 때 그 사유가 발생하는 기간이 속하는 예정 및 확정신고기간 또는 매월 말일(조기환급신고기한)로부터 25일 이내에 조기환급신고를 하면 조기환급신고기한 일로부터 15일 이내에 부가가치세를 환급받을 수 있습니다.

3. 사업의 포괄적 양도·양수에 해당하는 경우에는 부가가치세 면제

포괄적 양도양수란? 사업장별로 사업용 자산을 비롯해서 인적 시설 및 권리, 의무 등을 포괄적으로 승계하여 양도하는 것을 말하는 것입니다. 이렇게 사업을 양도하게 되면 부가가치세를 과세하지 않기 때문에 세금에 대한 부담 없이 사업을 넘길 수 있는 것입니다.

사업의 양도양수를 하는 경우에는 파는 사람은 부가가치세를 납부하게 되고, 사는 사람은 부가가치세를 돌려받게 됩니다. 이렇게 되는 경우 결국 국고에 들어오는 세금은 0임에도 불구하고 환급이 바로 되는 것이 아니기 때문에 사는 사람이 자금 부담을 느끼는 것을 방지하기 위하여 사업을 포괄적으로 양도양수하는 경우에는 부가가치세를 과세하지 않고 있습니다.

**4. 사업의 포괄적 양도ㆍ양수가 되기 위한 요건**

① 사업 양도, 양수 계약서 등에 의해서 포괄적 양도 사실이 확인
- 사업 양도양수 계약서 등에 의거 사업의 포괄적 양도 사실이 확인되어야 합니다.

② 양도자뿐만 아니라 양수자도 과세사업자
- 매수자가 면세사업자일 경우 인정되지 않습니다.
- 사업 양수 후 매수자가 면세사업으로 전용하는 경우에는 사업 양수도가 인정되지 않습니다.

③ 사업 양도 신고서 제출

5. 사업의 포괄 양도ㆍ양수에 해당하지 않는 거래 유형

① 부동산 임대사업자로부터 부동산을 양수 받은 후 개인적 목적으로 사용하는 경우(임대목적으로 사용하던 것을 직접 사용하는 경우 등)

② 상가임대사업자(과세사업자)로부터 부동산을 양수받은 후 이를 개조하여 주택임대사업이나 병의원, 학원사업(면세사업자)을 한 경우

③ 동일 부동산 내 부동산임대업과 제조업 겸업자가 부동산 임대업에 해당하는 부동산만 양도하는 경우

④ 부동산 임대 공동사업자 중 1인이 자기 지분만을 양도하는 경우

⑤ 부동산매매업자가 부동산임대사업자에게 양도하는 경우

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상가 매도 시 부가가치세 반드시 확인

Earnest_R — Mon, 6 Jun 2022 12:18:45 +0900

영업을 하던 상가를 처분할 때는 매매 가격 중 건물분에 해당하는 금액의 10%(부가가치세)을 매수인에게 받아 세무서에 자진 납부해야 하는 합니다. 단, 토지는 면세기 때문에 부가가치세가 없습니다. 다만 매도자와 매수자의 사업 형태가 동일하고 과세유형도 동일하면 사업상 「포괄 양도·양수」로 보아 부가가치세를 주고받지 않아도 됩니다.

즉 임대목적으로 사용하던 건물을 매수자가 여전히 임대목적으로 사용하거나 소유자가 직접 사업에 사용하던 건물을 매수자도 그대로 직접 사용하면 부가가치세 수수 의무가 없는 것입니다.

그러나 과세사업자가 소유한 부동산을 면세사업목적으로 사용하거나 임대목적으로 사용되던 부동산이 직영사업목적에 사용되는 경우 「포괄 양도·양수」에 해당되지 않으므로 매도자가 매수자에게 부가가치세 받아 납부를 해야만 합니다.

만약 매도자가 매수자에게 모르고 부가세를 받지 않았거나, 사업의 포괄 양도·양수에 해당되지 않는 거래 거래 유형을 했을 경우 매도자 본인이 부가가치세를 납부해야 합니다.

서점을 운영하던 A 씨는 10년 전 서울 근교에 사둔 토지를 팔아 신도시 상업지역에 있는 상가를 분양받았습니다. 이후 음식점으로 임대를 줬는데 경기가 어려워지자 꼬박꼬박 나오던 월세가 연체되기 시작하자 처분하기로 한 것입니다.

마침 커피숍을 직영하겠다는 매수자 B 씨가 임차인을 내보내는 조건으로 시세보다 5000만 원을 더 주겠다고 제안해 왔으며, 임차인도 계속되는 적자로 문을 닫으려던 차에 명도비용으로 5000만 원을 주겠다는 제안을 받아들여 15억 원에 거래가 성사된 사례입니다.

문제는 매도자 A 씨가 매수자 B 씨에게 건물 거액에 추가로 부가가치세를 받지 않고 거래가 이루어졌습니다.

뒤늦게 알게 된 매도자 A 씨는 매수자 B 씨 찾아가 자초지종을 얘기하고 세금계산서를 발행해주는 조건으로 부가가치세를 추가로 지급해 줄 것을 요청했지만 매수자는 계약 당시에 약정한 사실이 없다는 이유로 구 사장의 부탁을 거절했습니다.
구 사장은 계약 당시 제대로 부가가치세를 별도로 수수하기로 약정을 했더라면 부담하지 않았을 부가가치세를 추가로 부담(건물가액 9억 원의 10%인 9000만 원 상당) 하게 된 것입니다.

■ 상가 매매시 「포괄 양도양수」도 반드시 확인!

사업용 부동산을 거래하는 경우 대개는 사업자의 유형(일반사업자인지 간이과세자인지 여부)과 사업 운영 형태(직영인지 임대인지 여부)가 동일해서 통상 포괄 양도양수에 해당합니다. 이렇게 포괄 양도양수로 부동산 거래가 이루어진 경우에는 부가가치세 거래징수 문제가 발생하지 않습니다.

그러나 과세사업자가 소유한 부동산을 면세사업목적으로 사용되거나 임대목적으로 사용되던 부동산이 직영사업목적에 사용되는 경우는 포괄 양도양수에 해당되지 않으므로 매도자와 매수자 간에 부가가치세를 수수해야 합니다.

예를 들어 모텔을 지어 임대를 주다가 매수자가 직영을 하게 된다거나, 반대로 직영을 하던 모텔을 매수자가 임대를 주는 경우는 포괄 양도양수에 해당되지 않으며, 일부는 임대, 일부는 직영을 하던 부동산을 매수자가 전체를 임대로 사용하거나 전체를 직영을 해도 포괄 양도양수에 해당되지 않습니다.

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임대인은 임차인이 주선한 신규 임차인의 보증금 · 차임 지급 능력을 어떻게 판단

Earnest_R — Thu, 2 Jun 2022 18:32:59 +0900

임대인은 스스로 신규 임차인에 대한 정보를 수집하여 신규 임차인의 보증금·차임 지급능력을 판단할 수 있으나, 개정 법은 특별히 임차인이 협조의무가 있음을 규정하고 있습니다.

임차인은 임대인에게 자신이 주선한 신규 임차인이 되려는 자의 보증금·차임 지급능력 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 합니다.

위 규정에 따라 임대인은 임차인에게 신규 임차인에 대한 정보를 요구할 수 있고, 임대인은 임차인이 제공한 정보에 의해 신규 임차인의 보증금·차임 지급능력을 판단할 수 있을 것입니다.

Q] 甲은 임대차계약 기간이 종료하여 권리금을 지급하고 임대차 계약을 체결할 의향이 있는 신규 임차인을 구했습니다. 하지만 임대인은 신규 임차인이 되려는 자가 보증금 및 차임을 지급할 자력이 없다는 이유를 들면서 임대차계약 체결을 거부하고 있으며, 甲에게 신규 임차인이 되려는 자의 자력에 관한 정보 제공을 요구하고 있습니다. 甲이 그러한 정보를 임대인에게 제공할 의무를 부담하나요? 신규 임차인이 되려는 자가 자력이 없음을 이유로 임대인이 계약 체결을 거부할 수 있는 건가요?

A] 상가건물임대차보호법은 “임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다."라고 규정하고 있습니다(제10조의 4 제5항).

한편, 동법에서는 임대인은 임차인이 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 회수하는 것을 방해하지 못한다고 하면서, 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위를 권리금 회수 방해 행위 중 하나로 규정하고 있습니다(제10조의 4 제1항). 따라서 신규 임차인이 자력이 없다는 사정이 새로운 임대차계약 체결을 거부할 수 있는 정당한 사유가 되는지가 쟁점이 될 수 있습니다.

이에 대해 동법에서는 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우를 신규 임대차계약 체결을 거부할 수 있는 정당한 사유 중 하나로 규정하여(제10조의 4 제2항), 임대인의 이익도 보호를 하고 있습니다.

결론적으로 甲은 신규 임차인이 될 사람의 자력에 관한 정보를 임대인에게 제공할 의무가 있고, 만일 위 신규 임차인이 될 사람이 보증금 및 차임을 지급할 자력이 충분치 않은 경우 임대인은 신규 임대차계약을 거절할 수 있으므로 신규 임차인을 주선함에 있어 이러한 부분을 유념하셔야 할 것으로 보입니다.

상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)

⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인 으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.

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임대인은 임차인이 주선한 신규 임차인과의 임대차 계약을 거절할 수 있을까?

Earnest_R — Tue, 24 May 2022 17:33:09 +0900

상가건물 임대차보호법 제10조의 4 ①항은 상가 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임대인은 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.

임대인은 「상가건물 임대차보호법 제10조의 4의 제1항」 때문에 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 상가 권리금 회수를 위해 신규 임차인을 주선하면 임대인은 무조건 신규 임차인과 임대차 계약을 해야 하는 것으로 알고 있는 경우가 많습니다.

그러면 임대인은 임차인이 권리금 회수를 위해 주선한 신규 임차인과 무조건 임대차 계약을 해야만 할까요? 그렇지 않습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의 4 ②항은 '「정당한 사유」가 있을 경우 임차인이 주선한 신규 임차인과 계약 체결을 거절할 수 있다.'라고 보았습니다.

상가건물 임대차보호법 제10조의 4

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.
1. 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우
4. 임대인이 선택한 신규 임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

구체적인 내용은 살펴보면 다음과 같습니다.

① "임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우"와 "임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우", 이러한 경우에도 임대인이 임차인의 권리금 회수를 보호하기 위하여 임차인이 지정한 신규 임차인과 임대차 계약을 체결하여야 한다면 임대인에게 너무 큰 금전적 희생을 강요하는 결과가 되기 때문에, 임대인이 임차인의 권리금 회수 요청을 거절할 수 있는 것입니다.

② "임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우", 임차인이 장기간 임대목적물을 사용하지 않는 상태로 방치하였기 때문에 신규 임차인으로부터 권리금을 받을 권리도 없다고 보는 것입니다.

③ "임대인이 선택한 신규 임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우" 임차인이 이미 권리금 상당의 금액을 지급받아 손해가 없기 때문에 임대인이 임차인의 권리금 회수 요청을 거부할 수 있는 것입니다.

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신규 임차인과 계약할 때 임대인이 원하는 만큼 임대료 인상할 수 있을까

Earnest_R — Fri, 20 May 2022 15:17:47 +0900

경기침체와 코로나로 인한 소상공인의 어려움을 해소하기 위해 상가 건물주들이 자발적으로 임대료를 깍아주는 사례가 많았습니다. 임대인과 임차인 간의 상생 차원에서 좋은 일이지만, 한편으로는 우려의 목소리도 많았습니다. 코로나가 끝나고 경기가 회복되기 시작하면 임대인 입장에서는 원래 되로 임대료로 올려 받으려고 하겠지만 상가 임대인이 임대료를 올릴 때 같은 세입자에게 한 번에 5% 이상 올릴 수 없다는 상가건물 임대차보호법 조항 때문에 인상 이전으로 임대료를 회복이 불가능하기 때문입니다.

하지만 지난해 법이 개정되면서 임차인의 경제 사정 등으로 인해 임대인이 한시적을 임대료를 낮춰 주었다면 상가건물 임대차보호법의 5% 룰은 적용되지 않으며, 20%를 낮춰줬으면 다시 20%를 올려 원상회복할 수 있습니다.

문제는 임대인이 인하해준 싼 임대료를 이용해 신규 임차인을 주선하고 권리금를 회수하려는 사례인데요. 주변 상가보다 임대료가 저렴하면 후속 임차인을 구하기도 쉽고, 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인에게 고액의 임대료를 요구하는 행위로 임차인의 권리금 회수 기회를 방해해서는 안된다는 상임법 규정 때문에 권리금을 받을 수 있기 때문에 임대인의 호의가 악용되는 것입니다.

임대인은 상가건물 임대차보호법 제10조의 4 제1항 제3호에 규정된 ‘현저히 고액의 차임 및 보증금을 요구하는 경우’에 해당되지 않는 한 합리적 범위에서 신규 임차인과 협의 하에 차임 및 보증금 인상이 가능합니다. 다만 신규 임차인과는 새로운 계약을 체결하는 것이므로 차임 및 보증금을 새로 정하는 것이지 인상하는 것이라고 볼 수 없을 것입니다.

◑ 사례

임대인이 신규 임차인에 대하여 기존보다 40% 이상 인상된 차임을 제시하여 새로운 임대차계약 체결이 무산되었다고 하더라도 종합적인 사정을 고려하여 볼 때 합리적인 수준의 차임 인상을 요구하였던 것이라면 임대인이 권리금 회수 기회 보호 의무를 위반하였다고 보기 어렵다고 판시하고 있는 바(대구고등법원 2017. 10. 26. 선고 2016이나 1770, 1787 판결),

단순히 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인과 임대차계약을 체결하지 않았다는 이유만으로 임대인이 권리금 보호 의무를 위반하였다고 단정 지을 수만은 없다고 보아야 할 것이므로, 임대인의 권리금 보호 의무 위반을 판단함에 있어서 법령을 기초로 하여 다양한 이해관계를 고려하고 있음을 알 수 있습니다.

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임차인이 주선한 신규 임차인에게 임대인이 '고액의 임대료'를 요구 하면

Earnest_R — Fri, 20 May 2022 12:59:54 +0900

상가건물을 빌려 점포를 꾸미고 영업을 하는 임차인에게 상가 '권리금'은 사업 운영을 포기함으로써 발생하는 기회비용이기 때문에 매우 중요한 자산입니다. 오랜 시간 동안 상가 권리금은 임차인이 신규 임차인으로부터 관행적으로 받아 왔지만 상가 임대인이 개입하여 임차인의 권리금 회수 기회를 방해하는 일이 많았는데요. 지금은 상가건물 임대차보호법(이하 상가임대차법)에 관련 규정을 마련하게 되어 있어 임대인은 임차인의 권리금 회수 기회를 방해하면 안됩니다.

임대인의 방해 행위로는 임차인이 주선한 신규임차인에게 고액의 임대료를 요구하는 것인데요. 신규 임차인에게 주변 상가 임대료(차임과 보증금) 보다 현저히 많은 임대료를 요구한다면, 신규 임차인은 해당 상가에 들어오지 않으려고 할 것입니다.

또한 기존 임차인은 인상된 차임을 고려해서 권리금을 적절히 깎아 주어야 신규 임차인과 권리금 계약을 체결할 수 있기 때문에 결국 기존 임차인은 권리금 중 일부를 회수할 수 없게 될 가능성이 있습니다.

이럴 경우 "개정법 제10조의4 제1항 제3호"는 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위를 임대인의 방해 행위의 하나로 규정하고 있는데요. 위 규정은 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인과 계약을 거절할 목적으로 신규 임차인이 수용할 수 없는 수준의 차임·보증금을 제시하여 계약을 무산시키는 것을 방지하기 위한 것입니다.

◑ 현저히 고액의 차임과 보증금이란?

상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담 등에 따른 금액을 기준으로 상식적인 수준에서 크게 벗어났는지 객관적으로 판단되어야 할 것입니다. 전 임차인이 지급하였던 차임·보증금이 "현저히 고액"을 판단하는 하나의 기준이 될 수 있으나, 사안마다 상가건물의 조세·공과금, 주변 상가의 차임·보증금 그 밖의 부담 등 구체적 사정을 고려하여 ‘현저히 고액’인지 여부가 결정되어야 할 것입니다.

■ 상가건물 임대차보호법

제10조의 4(권리금 회수 기회 보호 등) ① 임대인은 임대차 기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.

3. 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

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임차인은 임대인에게 권리금 지급 요구할 수 있을까

Earnest_R — Tue, 17 May 2022 11:08:22 +0900

임차인은 신규임차인을 주선하지 않고 임대인에게 권리금을 직접 지급해달라고 요구할 수 있을까요? 결론은 임차인은 임대인에게 직접 권리금 지급을 요구할 수 없습니다.

임대인은 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해하지 않을 의무를 부담할 분이므로, 임차인이 임대인에게 직접 권리금 지급을 요구할 수는 없습니다. "권리금 계약은 임차인과 신규임차인 간의 계약이므로 권리금 회수는 새로운 임차인과의 권리금계약을 통해 할 수 있습니다."

다만 임대인이 정당한 사유 없이 임차인의 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해할 경우, 임차인은 임대인에게 손해배상청구를 할 수 있는 것입니다(제10조의4제3항). 권리금이란 것은 임차인이 신규임차인에게 지급받을 수 있는 것입니다.

■ 사례

임차인 A씨는 임대인 B씨의 상가건물에 보증금 1천만원, 월세 1백만원에 상가건물임대차계약을 체결하고 식당을 운영하다가 권리금을 받기 위하여 B씨에게 신규 임차인인 C씨를 주선하였으나, 임대인 B씨는 임차인인 C씨에게 기존 임차인 A씨 계약 조건의 두 배인 보증금 2천만원, 월세 2백만원을 요구하였습니다. 신규 임차인인 C씨는 결국 너무 높아진 보증금과 차임 때문에 권리금계약을 거부하여 계약이 무산되었습니다.

이 때 임차인 A씨는 임대인 B씨에게 방해행위를 이유로 권리금 상당의 손해배상을 청구할 수 있습니다.
상가건물 임대차보호법은 ‘현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위’를 임대인의 방해 행위의 하나로 규정하고 있습니다. 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인과 계약을 거절할 목적으로 신규임차인이 수용할 수 없는 수준의 차임·보증금을 제시하여 계약을 무산시키는 것을 방지하기 위한 것입니다.

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상가건물 임대차보호법「권리금 회수기회 보호」내용 알아보기

Earnest_R — Tue, 17 May 2022 10:47:27 +0900

상가건물 임대차보호법 개정으로 임차인의 상가 권리금이 법제도 안에서 보호 받게되었습니다. 권리금을 둘러싸고 분쟁이 끊이질 않고 피해사례가 늘자 정부가 경제적 약자인 임차인의 권리를 보호하겠다며 상가권리금 보호제도를 도입한 것입니다.

따라서 상가건물 임대차보호법 제10조 4항 각 호에 해당하는 사유가 있는 경우을 제외하고는 임대인이 권리금 회수를 방해할 경우에는 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 손해배상금액으로 임차인에게 지급하도록 하고 있습니다.

Q] 저는 3년 동안 커피숍을 운영했습니다. 약 59㎡(18평) 규모 매장에 권리금 6000만원이 들어갔고, 보증금 500만원에 매월 50만원을 상가주인에게 임대료로 지불했습니다. 하지만 개인 사정이 있어 얼마 전 계약기간 만료를 앞두고 점포주인에게 계약해지를 요구했어요. 얼마 지나지 않아 새로운 임차인이 나타났고 인테리어와 각종 커피기계 등 시설 투자비 정도인 5000만원만 달라고 했어요. 1000만원가량 손해를 감수해야 하지만 워낙 경기침체가 심한 상황이라 더 달라고 말할 수 없었어요. 새 임차인도 만족스러워 하길래 그대로 계약을 진행키로 하고 점포주인에게 얘기하니 무슨 이유 때문인지 권리금(시설비) 회수를 반대하더군요. 저는 투지한 권리금을 받을 수 있을까요?

A] 얼마 전 까지만 해도 권리금은 형태가 없는 무형의 재산으로 법의 보호를 보호 받지 못했습니다. 기존 임차인과 새임차인 간에 합의만으로 인해 권리금이 발생했으며 법의 테두리 밖에 있었기 때문입니다.

하지만 2013년과 2015년 각각 상가임대차보호법이 개정되면서 보증금은 물론 권리금도 보호를 받을 수 있게 됐습니다. 다만 권리금의 상세내용과 형성과정, 효력 등 내용이 대부분 빠져있고 단순히 권리금을 보호한다는 취지의 법조항만이 삽입된 상황이라 분쟁은 여전합니다. 상가임대차보호법 제10조4 제1항에는 `임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다`고 명시돼 있습니다.

임대인이 권리금 회수 금지 행위를 위반해 임차인에게 손해를 발생하게 한 경우 그 손해를 기존 임차인에게 배상해야 합니다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 따라서 위 질문자는 본인이 원하는 권리금 전액은 아니어도 임대인이게 일부는 받을 수 있을 것으로 예상됩니다.

■ 상가건물 임대차보호법 제10조 4항(권리금 회수기회 보호 등)

"임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다."라고 규정하고 있다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
1.  임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2.  임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3.  임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4.  그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

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상가건물 임대차의 대항력과 우선변제권, 최우선변제권 요건

Earnest_R — Mon, 16 May 2022 19:12:02 +0900

상가건물의 임대차 보증금도 일반 임대차 보증금과 마찬가지로 채권이므로 원칙적으로는 대항력이 없습니다. 그러나 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물 임대차는 임대차 등기가 없는 경우라 할지라도 임차인이 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 그다음 날부터 제3자에 대하여 '대항력'이 발생하게 됩니다.

■ 대항력이란?

대항력이란 임차인이 임차건물의 양수인, 임대할 권리를 승계한 자, 기타 임차건물에 관하여 이해관계를 가진 자에 대하여 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 권능을 의미합니다.

즉, 임차건물의 양수인이 양도인인 임대인의 지위를 승계하게 되는 결과 임차인은 양수인에게 임대차의 내용을 주장할 수 있고, 제3자의 임차건물에 대한 침해에 대하여 방해배제청구권 등을 행사할 수 있으며, 확정일자를 구비하게 되면 '우선변제권'을 주장할 수 있습니다.

상가건물 임대차는 그 등기를 하지 않은 경우에도 임차인이 "① 건물의 인도 ② 사업자등록을 신청"하면 그다음 날부터 대항력이 생기게 됩니다.

○ 상가임대차보호법 제3조(대항력 등)
① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

대항력을 가진 임차인은 1) 매매로 인해 임대인이 바뀐 경우, 새로운 임대인에게 임차인의 지위를 주장할 수 있으며, 2) 경매가 실행된 경우, 보증금 전액을 돌려받지 못한 임차인 역시 임대차계약이 유효함을 주장할 수 있습니다.

주의해야 할 사항은 대항력의 요건이 '인도+사업자등록'임을 유념해야 합니다. 매매나 경매로 인해 임차인의 지위가 불안정해지더라도 임차인이 점유를 할 수 없거나 사업자를 이전 또는 폐업한 경우 대항력을 잃게 됩니다.

만약 임대차 기간이 종료되었음에도 불구하고 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 사업장을 이전하거나 폐업해야 하는 경우 임차권등기 명령 신청 제도를 통해 대항력을 유지할 수도 있습니다. 임차권 등기를 마치면 임차인은 점유상태가 아니거나 사업자등록이 상실되더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 그대로 유지할 수 있는 상태가 됩니다.

또, 종전의 법에서는 환산보증금을 넘지 않는 임대차의 경우에만 대항력을 인정하였고 환산보증금을 넘는 임대차를 등기한 경우에만 대항력을 인정하고 있었는바 사실상 등기를 임대인이 해주지 않는 경우가 대다수이기에 임차인들이 대항력을 인정받는 것에 어려움이 있었습니다.

개정법은 이러한 임차인들의 현실을 반영하여 종전에 '환산보증금'이 일정 금액 이하인 임대차에만 인정되던 대항력을 모든 임대차에 적용되도록 하였습니다.

<지역별 환상보증금 상한 금액>

개정법에 의하여 임차인은 보증금·차임 액수와 무관하게 이전 건물 주인과 체결한 임대차계약의 권리를 새로운 건물 주인에게 주장할 수 있게 되었습니다.

대항력의 요건을 갖춘 임차인은 기존 임대차계약의 내용뿐만 아니라 계약갱신요구권, 권리금 회수 방해금지에 따른 손해배상청구권 등의 권리를 새로운 건물 주인에게도 행사할 수 있게 되었습니다.

■ 우선변제권과 최우선변제권 이란?

'우선변제권'은 대항력의 요건을 갖추고 임대차 계약서상 확정일자를 받은 경우 임차건물의 경매 또는 공매시 환가대금에서 후순위권리자 및 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 뜻합니다.

확정일자는 증서가 작성된 날짜에 임대차 계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자로, 임차인은 관할 세무서로부터 사업자등록 신청 시 또는 신청 전후 임대차 계약서에 수수료 없이 확정일자를 받을 수 있습니다.

'최우선변제권'은 대항력을 갖춘 소액임차인에 한하여 선순위보다 우선해서 보증금 중 일정액을 받을 수 있는 권리이며 확정일자 여부는 상관이 없습니다.

소액임차인이란 아래표에 해당하는 보증금액의 상가건물 임대차의 임차인을 뜻합니다. 소액임차인은 임차건물이 경매 또는 공매로 소유권이 이전되는 경우, 집행 절차에 참가하여 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다.

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임대한 상가 건물이 경매되는 경우 보증금과 권리금 보호받을 수 있을까

Earnest_R — Fri, 13 May 2022 11:22:33 +0900

임차한 건물에 대하여 경매가 실시된 경우 임차권은 소멸하는 것이 원칙입니다(법 제8조 전단). 다만, 이런 경우 대항력을 갖추고 임대차 계약서에 확정일자를 부여받은 임차인은 건물 경매에서 우선변제권을 행사할 수 있습니다.

따라서 임차인은 임차건물을 낙찰받은 사람에게 임대차 계약의 효력을 더 이상 주장할 수 없게 되므로 법상의 권리금 보호 규정도 더 이상 적용될 수 없게 됩니다. 즉 임차인은 경매로 인해 건물의 소유권을 취득한 낙찰자가 임차인이 주선한 사람과 임대차 계약 체결을 거절하였다고 하여 그 낙찰자에게 손해배상을 청구할 수 없는 것입니다.

다만, 선순위 담보권자가 없고, 상가건물 임대차보호법상의 대항력을 갖춘 임차인이 경매에서 보증금을 전액 변제받지 못한 경우 예외가 인정됩니다(제8조 후단).

즉 임차인이 상가건물에 대한 사업자등록이 있고, 그곳에서 계속 영업을 하는 등 점유를 하고 있어 대항력이 유지가 된다면 선순위 담보권자가 없는 이상 보증금을 반환받을 때까지 낙찰자에게 임대차 관계의 존속을 주장할 수 있습니다.

이 경우 낙찰자는 임대인의 지위에서 권리금 규정의 적용을 받게 되므로 정당한 사유가 없다면 임대차 종료 시 임차인의 권리금 회수를 방해하지 말아야 할 의무를 부담하게 됩니다.

#사례1

임차인 A 씨는 이미 근저당이 설정되어 있는 상가건물을 임차하여 대항력을 갖추고 확정일자까지 받았습니다. 근저당권자인 B은행이 상가건물에 대한 임의경매를 신청하여 경매 절차에 들어갔고, 이 건물은 C 씨에게 낙찰되었습니다.

A 씨는 낙찰금액으로부터 보증금을 전액 배당받지 못하였는데 C 씨에게 상가를 넘겨줘야 하는 것일까요? 이 경우 권리금은 어떻게 되는 것일까요? A 씨보다 후순위 저당권자인 D 씨가 경매를 신청했다면 어떻게 되는 것일까요?

A 씨는 C 씨에게 상가건물을 넘겨주어야 합니다. 또한 C 씨에게 권리금을 회수하기 위하여 자신이 주선한 임차인과 계약을 체결해 달라고 요구할 수도 없습니다. 경매 신청자가 후순위 저당권자인 D라고 해도 동일합니다.

#사례 2

임차인 A 씨가 임대차 계약을 체결하여 대항력을 갖추고 확정일자까지 받은 후 B 은행이 상가건물에 대한 근저당권을 설정한 경우 A 씨는 상가건물 경매에서 보증금을 다 받지 못하였다면 낙찰자 C 씨에게 건물을 넘겨주어야 하는 것일까요?

A 씨는 C 씨에게 기존 임대차 계약이 존속됨을 주장할 수 있으므로 C 씨에게 건물을 넘겨줄 필요가 없습니다. 또한 A 씨는 기간 만료 등으로 임대차계약이 종료된 경우 임대인 지위에 있는 C 씨에게 권리금을 회수하기 위하여 자신이 주선한 임차인과 계약을 체결해 달라고 요구할 수 있습니다.

다만 이 경우에도 A 씨가 경매에서 보증금 전액을 변제받았다면 임차권이 소멸하므로 C 씨에게 권리금 규정의 적용을 주장할 수 없을 것입니다.

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상가건물 임대차 계약하기 전 확인해야 할 사항, 목적물 등기부 확인

Earnest_R — Thu, 12 May 2022 11:31:58 +0900

상가의 임대차 계약을 체결하기 전에 "상가건물의 용도 확인"을 하였다면 그다음은 등기소나 대법원, 인터넷등기소에서 해당하는 상가 건물에 관한 부동산등기부등본(건물, 토지 또는 집합건물)을 발급받아서 해당하는 부동산에 설정 및 기입된 근저당권설정등기, 가등기, 가압류, 가처분 등과 각 설정과 채권 금액을 확인을 하며, 부동산등기부등본에 기재된 부동산의 소유명의자를 확인하여야 합니다.

부동산등기부에 근저당권설정등기, 가등기, 가처분, 가압류 등이 기입되어 있거나 기입되었던 상가건물은 임대차보증금의 회수 가능성이 낮기 때문에 가급적 계약하지 않아야 합니다.

일반적으로 해당하는 상가 건물에 근저당권 설정 등기가 되어있고 그 채권최고액과 선순위 임차인의 임대차 보증금, 본인의 임대차보증금을 합한 금액이 임차할 점포의 매매 시세 70%이상을 초과하고 있으면 임대차보증금 회수 가능성이 낮은 것으로 판단합니다.

1. 부동산등기부 확인

1) 부동산 등기부의 개념

부동산등기부라는 것은 토지, 건물과 같은 부동산의 표시와 부동산 권리관계의 득실변경에 관련된 사항을 적어놓는 공적 장부를 의미합니다.
부동산의 표시라는 것은 부동산의 소재, 지번, 지목, 구조, 면적 등에 관한 현황을 의미합니다.
부동산에 관한 권리관계라는 것은 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권 등의 설정, 보존, 이전, 변경, 처분의 제한이나 소멸 등을 의미합니다.

2) 등기부 및 등기사항 증명서

등기부라는 것은 전산정보처리조직에 의하여 입력되거나 처리된 등기정보자료를 대법원 규칙으로 정하는 바에 따라서 편성된 해당 등기소에 비치되어 있는 토지, 건물의 등기를 하는 공부를 의미하며, 등기부는 토지등기부와 건물등기부로 구분되게 됩니다.

등기사항 증명서란 등기부에 기록되어 있는 사항을 증명하는 서류를 말합니다.

2. 등기부등본 열람방법

등기부등본이란 토지, 주택과 같은 부동산을 누가 점유하고 소유하고 있는지를 등기부라는 공적 공부에 부동산의 표시와 권리관계를 기재한 것으로 누구나 열람할 수 있는 문서입니다.

일반적으로 등기부등본은 부동산 계약 시 공인중개사에서 제공하고 있지만 인터넷등기소를 통해 직접 열람이 가능합니다.
1) 대법원 인터넷 등기소 홈페이지 방문(http://www.iros.go.kr/)

2) 등기 열람/발급 메뉴 클릭
3) 부동산 – 열람하기 메뉴 클릭
4) 조회하고자 하는 해당 주소 입력
5) 열람 수수료 700원 / 발급 수수료 1,000원 결제
6) 등기부등본 열람 또는 발급 및 출력

3. 등기부등본 구성 및 내용

등기부등본은 부동산의 주소, 구조, 면적 등의 기본 정보와 소유권, 지상권, 저당권, 전세권, 가압류 등의 권리관계를 자세히 알 수 있습니다.
등기부등본은 1) 부동산의 표시를 나타내는 표제부, 2) 소유권에 관한 권리를 표시한 갑구, 3) 소유권 이외의 권리를 표시한 을구 등으로 구성되어 있습니다.

1) 표제부

표제부는 부동산의 소재지와 그 내용을 표시합니다
토지 – 지번, 지목, 지적
건물 – 지번, 구조, 용도, 면적
단, 아파트 등 집합건물인 경우 전체 건물에 대한 표제부와 개개의 건물에 대한 표제부가 각각 따로 있습니다.

참조: HOUSELAB

※ 표제부에서 확인해야 할 사항

① 계약할 매물의 주소와 등기부등본상의 소재지가 일치하는지 확인한다.
② 아파트, 연립주택, 다세대주택 등 집합건물의 경우 표제부에 나와있는 동, 호수가 실제 매물과 일치하는지 확인한다.

2) 갑구

갑구는 소유권에 대한 압류, 가등기, 경매개시결정 등기, 소유권 말소 또는 회복에 관한 재판이 진행 중임을 알리는 예고등기, 소유자의 저분을 금지하는 가처분 등기 등이 기재됩니다.
권리관계의 변경, 소멸에 관한 사항 역시 포함됩니다.
소유권에 관한 순위 번호, 등기 목적, 접수일, 등기 이유, 권리자 등이 나오며 이를 통해 소유권에 문제가 없는지, 법적 보호를 받을 수 있는지 확인할 수 있습니다.

참조: HOUSELAB

※ 갑구에서 확인해야 할 사항

① 계약은 등기부 상의 소유자와 체결해야 하므로 가장 먼저 부동산 소유자의 이름, 주소, 주민등록번호 등 인적 사항이 실제 계약자와 일치하는지 확인한다.
② 단독주택의 경우 토지등기부등본과 건물등기부등본을 비교하여 토지 소유자와 건물 소유자가 동일한 사람인지 확인하다.
③ 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등이 설정되어 있지 않은지 확인하여 추후 법적 문제가 발생하지 않도록 한다.

3) 을구

을구는 소유권 이외의 권리인 저당권, 전세권, 지역권, 지상권에 관한 등기사항을 기재합니다.

참조: HOUSELAB

※ 을구에서 확인해야 할 사항
① 저당권, 전세권, 지상권, 지역권 등이 설정되어 있지 않은지 확인하여 추후 법적 문제가 발생하지 않도록 한다.
② 근저당 설정금액이나 전세금이 주택의 시가보다 적은 경우라 하더라도 안심해서는 안된다.
③ 등기부등본에서 확인할 수 없는 권리관계도 존재하기 때문에 등기부를 100% 신뢰해서는 안되고 직접 방문하여 해당 부동산의 권리관계를 정확하게 확인해야 한다.

4. 등기부등본 권리 순위

등기부에는 등기한 순서대로 순위 번호가 기재되며 순위에 따라 등기 순위가 결정됩니다. 갑구와 을구 사이의 등기 순위는 접수일자와 접수번호에 의해 우선순위가 결정됩니다.

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상가건물 임대차 계약하기 전 반드시 확인해야 할 사항, 목적물 용도 확인

Earnest_R — Thu, 12 May 2022 11:09:55 +0900

상가건물 임대차보호법이 법제화 되면서 임차인과 임대인 간의 분쟁이 많이 발생하고 있습니다. 따라서 아무 정보 없이 계약서만 쓸 경우 분쟁의 불씨가 될 수 있기 때문에 임대차 계약서를 작성하기 전부터 꼼꼼히 챙기는 것이 굉장히 중요합니다.

오늘은 상가 임대차 계약서를 작성하기 전부터 반드시 챙겨야 할 내용을 단계별로 정리해보았습니다.
첫 번째로 "상가건물의 용도 등 확인"입니다.

1. 건축물대장에서 확인해야 할 사항

건축물대장은 건축물의 소유, 이용 상태를 나타내므로 건축물과 대지의 현황을 표시하고 있는 공적장부를 말합니다. 좀 더 알아보면 건축물대장에는 일반건축물대장과 집합건축물대장이 있으며, 상가건물의 경우 소유자가 구분되어 있지 않는 경우 일반건축물대장, 소유자가 구분되는 경우 집합건축물대장으로 나누어져 건축물과 대지의 현황이 기재되어 있습니다(「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제4조).

건축물대장의 등본, 초본을 발급받거나 열람하려면 우선 수수료를 납부하고 건축물대장의 표제부 또는 표제부전체면 또는 건물의 현황도 등에서 필요한 부분을 선택해 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장, 읍·면·동장에게 신청하면 됩니다.

※ 건축물대장에서 확인할 사항
① 상가건물을 임차하기 전에 건축물대장상 상가건물의 지번과 실제 상가건물의 지번이 일치하는지를 확인해야 합니다.
② 상가건물에 대한 용도지역, 용도지구, 용도구역을 확인하여, 희망하는 업종이 해당 상가건물에 적합한지를 확인해야 합니다.
③ 건축물대장에 기재된 소유자가 부동산등기부의 건물 소유자와 동일한지를 확인해야 합니다.

2. 토지대장에서 확인해야 할 사항

건축물대장 이외에 토지대장도 확인해보시는 것이 좋습니다.
토지대장은 토지의 소재지, 지번, 지목, 면적, 토지의 소유자가 기록되어 있는 공적장부입니다. 토지대장은 시, 구, 구청을 방문하거나 정부 24 홈페이지에서 신청하여 열람 또는 발급받을 수 있습니다

※ 토지대장에서 확인할 사항
① 토지대장에 기재된 토지의 소재지와 지번이 임대차하려는 상가건물의 토지 소재지 및 지번과 일치하는지를 확인해야 합니다.

3, 토지이용계획 확인서에서 확인해야 할 사항

토지이용계획 확인서는 지역·지구 등의 지정 내용과 그 지역·지구 등 안에서의 행위 제한 내용이 기재되어 토지의 이용 및 도시계획 시설 결정 여부 등을 알 수 있는 서류입니다.

토지이용계획 확인서를 발급받으려면, 특별자치도지사, 시장·군수·구청장에게 토지이용계획 확인신청서를 제출하여 발급받거나 정부 24 홈페이지에서 발급받을 수 있습니다.

※ 토지이용계획 확인서에서 확인할 사항
① 토지이용계획 확인서에서 해당 상가건물의 용도지역, 용도지구, 용도구역의 지정 여부 등을 확인해야 합니다.

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○ 양도가액 ‒ 취득가액 ‒ 기타 필요경비 = 양도차익
○ 양도차익 ‒ 장기보유특별공제 = 양도소득금액
○ 양도소득금액 ‒ 양도소득기본공제(250만 원/년, 자산 종류별로)= 과표

**1. 사업용 건물 매매 계약서 상에서 "부가가치세 별도"로 명기하는 것이 원칙**

**4. 사업의 포괄적 양도ㆍ양수가 되기 위한 요건**