상가건물 임대차보호법「계약갱신요구권」「권리금」「원상회복 의무」

2018년 상가건물임대차보호법이 일부 개정되면서 기존 계약 당사자 간에 혼선이 생기고 있습니다. 상가임대차와 관련하여 가장 많이 물어보는 것이 계약갱신 여부, 권리금 회수 여부, 원상회복의무 여부 등입니다.

 

 

1. 계약갱신요구권 및 묵시적 갱신

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상가건물 임대차보호법은 일정한 요건 하에 임차인의 계약갱신요구권 및 계약의 묵시적 갱신을 규정하고 있는데요. 지난해 개정된 상가건물 임대차보호법에 따르면 '2018년 10월 16일 이후 최초로 체결되거나 갱신되'는 임대차계약의 임차인은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

따라서 2018년 10월 16일 이전에 임대차계약을 체결하고 위 일자 전에 이미 한 번 이상 계약을 갱신한 임차인은 개정법에 따르더라도 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

 

 

또한 계약갱신요구권이 인정되지 않는다고 하더라도, 임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 임차인에게 계약갱신 거절의 통지 또는 차임 등 조건변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 갱신된 임대차의 존속기간은 1년이 됩니다. 이 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지의 통고를 할 수 있는 반면 임대인은 임차인이 차임 연체 등을 하지 않는 한 갱신된 임대차계약을 해지할 수 없습니다. 갱신된 임대차계약은 임대인이 계약 해지의 통고를 받은 날로부터 3개월이 지나면 해지됩니다.

따라서 임차인의 계약갱신요구권 행사기간이 지난 경우 임대인이 계약의 묵시적 갱신을 원하지 않는다면 갱신된 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 임차인에게 계약 갱신을 하지 않겠다는 거절의 의사를 내용증명 등의 방식으로 통지하여야 합니다.

 

 

2. 권리금 지급 의무

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임대인은 원칙적으로 권리금 지급의무가 없다. 권리금 계약은 기존 임차인과 새로운 임차인 사이에 체결되는 계약으로 임대차계약과는 별도의 계약입니다. 다만 임차인이 상가건물에 시설을 투자하고 영업을 하게 되면, 시설 및 영업권 등을 타인에게 양도할 수 있는 권리가 발생합니다.

이럴 경우 상가건물 임대처보호법은 임차인의 권리금 회수 기회를 보장하고 있는데, 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정당한 이유 없이 임차인이 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여 임차인에게 손해가 발생하면, 임대인은 임차인에게 그 손해를 배상할 책임이 있습니다.

 

※ 판례

 

A씨는 2010년 10월부터 5년간 B 씨의 건물에서 음식점을 운영했습니다. 계약이 만료되기 3개월 전 A 씨는 새 임차인과 권리금 1억 4,500만 원을 받기로 하는 권리금 계약을 체결하였고, B 씨에게 새 임차인과 임대계약을 체결할 것을 요구했습니다.

B씨는 전체 임대차 기간이 5년(현재는 10년)이 경과했기 때문에  ‘건물을 재건축하겠다’라는 이유를 들어 새 임차인과의 임대계약 체결을 거부하였고, A 씨는 새 임차인으로부터 권리금을 회수하지 못하게 되었습니다.

A 씨는 B 씨가 자신이 주선한 새로운 임차인과의 임대계약 체결을 거부하여 권리금 회수할 기회를 놓쳤다고 B 씨를 상대로 손해배상청구소송을 제기하였습니다. 1심과 2심에서 A 씨는 모두 패소했습니다.

그렇지만 대법원은 “전체 임대차 기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약 갱신을 요구할 권리가 있는지와 무관하게 임대인은 임차인의 권리금 회수 기회를 보호할 의무가 있다"라고 판시하였습니다.

대법원은 “임차인에게 최소한의 영업 기간을 보장하기 위해 계약갱신요구권을 부여한 상가건물임대차보호법 10조와 영업상 유·무형의 재산적 가치를 회수하도록 보장하는 동법 10조의 4는 그 입법 취지와 목적이 전혀 다르다"라고 밝혔습니다. 

결국 위 대법원의 판단은 임대인의 계약갱신요구권 행사 기간이 지났음에도 불구하고, 권리금 회수 기회를 보장해야 하는 점을 명확히 한 것입니다.

 

 

3. 원상회복 의무

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원상 회복 의무와 관련하여, 상가표준임대차계약서에는 보통 임차인의 포괄적인 원상 회복 의무가 규정되어 있습니다. 원상 회복이란 원칙적으로 계약 당시를 기준으로 임차인이 상가건물에 가한 변형을 원상으로 복귀시키는 것을 의미한다고 할 것이나, 임대차 계약서에 특약 조항을 넣어 구체적으로 원상 회복의 범위를 특정하였다면 그에 따라 의무가 발생합니다.

최근 대법원도 원상 회복 의무의 내용과 범위는 임대차 계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려해 구체적·개별적으로 정해져야 한다고 하면서, 비록 전 임차인이 설치한 시설이라고 하더라도 임대차 계약서에 ‘임대차 종료 시 임차인이 점포에 설치된 커피숍 인테리어 시설과 장비를 반출해 원상 회복할 의무를 진다’는 내용이 포함된 경우 임차인에게 원상 회복 의무가 있다는 판시하였습니다.

 

※ 판례(2019년 8월 30일)

 

A사는 2010. 2월경 임대인 B로부터 점포를 임차하여 커피전문점 영업에 필요한 시설 설치공사를 하고 그때부터 용이라는 상호의 프랜차이즈 커피전문점을 운영해 왔습니다. 사실 A사는 이전 임차인으로부터는 위 커피전문점 영업을 양수하고 B로부터는 점포를 임차하여 위 커피전문점을 운영해 오고 있는 것이었는데, 임차인 A사와 임대인 B 사이에 체결된 임대차계약서에는 ‘임대차 종료 시 A사는 점포를 원상 회복한다.’는 내용의 원상 회복 의무 규정이 포함되어 있었습니다. 그러나 A사는 임대차 기간이 끝났음에도 점포에 설치되어 있는 시설의 대부분이 A사가 위 점포를 B로부터 임차하기 이전의 임차인이 설치한 것이라 A사와는 무관한 것이라며 철거 및 원상 회복을 거부하였고, 새로운 임차인을 맞아야 하는 임대인 B는 결국 A사를 대신하여 점포 내부에 설치된 시설을 철거하였습니다.

이 사건과 관련해 대법원은 이 사건 점포 내부에 설치되어 있었으며, B가 A사를 대신하여 철거한 시설물은 A사의 전 임차인이 설치한 것이라 하더라도 오로지 A사가 운영해 온 위 커피전문점을 위한 것이 대부분이었으므로 A사에 철거할 의무가 있다는 판단을 했습니다. 즉 B가 A사를 대신하여 철거한 위 시설은 위 프랜차이즈 커피전문점을 운영하기 위해 설치된 것이므로 그 밖의 용도로 사용할 경우에는 불필요한 것이므로 전 임차인이 설치한 시설물에 대한 철거 의무 역시 A가 부담해야 한다는 것입니다. 

 

 

 

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「굿비즈부동산」