매매로 집주인이 바뀌면 임대차계약 다시 해야할까?

기존에 살던 전셋집이나 월셋집이 계약기간이 남아 있거나 계약을 연장해야 할 때, 집

주인이 바뀌었다면 기존 계약서를 파기하고 다시 작성해야 할까요?

거주하던 집에서 재계약을 할 때, 혹은 계약기간이 남아 있을 때,

계약서 작성과 관련해서 발생할 수 있는 사항은 다섯가지로 분류할 수 있습니다.

1. 계약 내용에 변동이 없을 경우

계약내용에 변동이 없다면 계약서를 다시 작성할 필요가 없고! 확정일자도 다시 받을 필요 없습니다! 

집주인이 바뀌더라도 계약기간이 만료된 후 최초의 계약과 같은 조건으로 계약을 갱신하거나 "묵시적 갱신이" 되는 경우가 이에 해당하기 때문입니다.

「묵시적 갱신이란? 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에게 계약 갱신 거절 통지를 하거나 계약조건을 변경하지 않으면 계약을 하지 않겠다는 통지를 해야 합니다. 기간 내에 통지를 하지 않을 경우 전 계약과 동일한 조건으로 임대차가 이루어진 것으로 보며 임차인도 동일하게 적용됩니다.」

2. 계약내용에 임차보증금이 달라질 경우

임차보증금이 달라졌다면 인상된 보증금에 대한 별도의 계약서를 반드시 다시 작성해야 하고 확정일자도 꼭 다시 받아야 합니다.

3. 임차보증금 외 다른조건이 변경된 경우

임차보증금이 아닌 다른 조건이 바뀐 경우 (시설물 파손, 주택 내부 수리요청 등) 새로 계약서를 작성할 필요없이 기존 계약서에 변경된 내용을 추가해서 적고 세입자와 집주인의 갱신 확인 도장만 찍으면 됩니다.

4. 재계약시 집주인이 바뀐 경우

집주인이 바뀌었다는 이유만으로는 굳이 계약서를 다시 작성할 필요가 없습니다. 왜냐하면 임대차 계약기간 중에는 주인이 바뀌더라도 ‘세입자의 권리’는 그대로 인정되기 때문인데요.

하지만! 만약 재계약을 할 때 보증금 등에서 이전 계약 내용과 달라지는 부분이 있다면 이에 대해서는 반드시 별도의 계약서를 작성하고 확정일자를 받아야 합니다.

▶만약 내가 계약한 기간 만료 이전에, 새 집주인이 전세 보증금을 올리겠다고 하거나 조건에 안 맞아 이사비용을 줄테니 빨리 방을 비워달라고 요구한다면 이는 모두 부당한 요구입니다!

주택임대차보호법은 임차인에게 최소한 2년의 임대차를 보장하게 되어있고, 이에 따라 임대차 조건, 기간, 보증금 등이 유지되기 때문에 집주인이 바뀌었다고 보증금을 더 내거나 계약 만료 전에 집을 비워줄 필요가 없다는 점, 꼭 기억해두세요!

5. 계약서 재작성시 주의사항!

① 이전에 작성한 기존 계약서는 파기하지 않아야 합니다.

② 새로 전체 보증금에 대한 임대차 계약을 작성하지 않도록 해야 합니다.

③ 계약서를 다시 쓸 때 최초 계약 당시에는 없었던 근저당권 등이 새로 설정되어 있을 수 있으니 등기부등본 확인 후 계약서를 작성해야 합니다.

[ 사례 ]

[질문] 현재 살고 있는 집이 매매가 되었습니다. 계약 기간이 끝나려면 아직 6개월 정도는 남아 있습니다. 몇 개월 남지 않은 상태이지만 새로운 소유자와 계약서를 작성해야 하나요? 아직 이사계획이 없어 재계약을 했으면 합니다. 만약 재계약을 해서 확정일자를 받게 된다면 확정일자의 순위는 어떻게 되나요? 이전 소유자는 은행대출을 받지 않아 저희가 1순위입니다. 새로운 소유자와 계약을 해서 확정일자를 받게 되면 확정일자 전에 다른 권리가 있으면 저는 2순위가 되는 건가요?

[답변] 먼저 새 주인이 계약서 재작성을 요구하지 않는 이상 전세보증금에 아무런 변화가 없으면 굳이 계약서를 다시 쓸 필요가 없습니다. 더불어 확정일자를 다시 받을 필요도 없이 전입신고하고 살고 계시면 주택임대차 보호법으로 보호가 됩니다. 

그리고 재작성을 새로운 주인이 원한다면 등기부등본을 확인하여 새로운 소유주에게 소유권이 넘어 갔고 확정일자보다 늦게 다른 권리가 설정된 것이 있는지 확인을 한 후 확정일자보다 늦게 설정된 권리가 없는 경우에는 새로운 계약서를 작성해도 무방합니다. 그러나 종전에 받았던 확정일자보다 늦게 설정된 권리가 있는 경우에는 종전의 계약내용은 그대로 가지고 가고 전세보증금을 올려주었다면 올려준 금액만큼만 새로운 소유자와 계약서를 작성합니다. 

그래야 나중에 법원에 경매가 넘어가더라도 최소한 처음에 계약한 금액에 대해서는 받을 수 있습니다. 오히려 계약서를 재작성하여 확정일자를 받으면 설정되어 있는 권리 다음으로 순위가 밀리므로 법원에 경매가 진행되는 경우 오히려 손해를 볼 수 있습니다. 따라서 확정일자를 받는 다면 종전과 같이 설정된 권리가 없음을 확인하고 확정일자를 받아야 1순위를 확보할 수 있습니다.