환산보증금을 초과하는 임차인도 권리금 회수 기회 보호될까?

환산보증금을 초과하는 임대차 계약의 임차인도 권리금 회수 기회를 보호받을 수 있습니다. 원칙적으로 상가건물 임대차보호법은 환산보증금 내의 임대차 계약만을 적용 범위로 하지만, 권리금 보호 조항의 경우 예외적으로 환산보증금을 초과하는 임대차에도 적용됩니다.

 

 

1. 권리금 보호 규정의 적용을 받을 수 있는 임대차의 범위

 

권리금 보호 규정의 적용을 받을 수 있는 임대차의 범위는 상가건물 임대차보호법의 적용대상이 되는 ‘상가건물의 임대차’에 한정하고 있습니다.

 

여기서 “상가건물 임대차보호법의 적용대상이 되는 상가건물의 임대차”란 상가건물 임대차보호법 제2조에서 「부가가치세법」, 「소득세법」, 「법인세법」에 따라 사업자등록의 대상이 되는 건물이라고 규정하고 있습니다. 따라서 관련법에 따라 사업자등록의 대상이 되지 않는 임대차는 ‘권리금 거래’가 있다고 하더라도 개정법에 따른 권리금 보호규정의 적용대상이 될 수 없습니다.

 

 

상가건물 임대차보호법 제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용합니다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니합니다. 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 발생합니다.

 

 

2. 환산보증금을 초과하는 임대차계약의 권리금 회수 기회 보호받을 수 있을까?

 

원칙적으로 상가건물 임대차보호법은 환산보증금 내의 임대차 계약만을 적용범위로 하지만, 권리금 보호 조항의 경우 예외적으로 환산보증금을 초과하는 임대차에도 적용됩니다.

 

상가건물 임대차보호법 제2조(적용범위) ③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조 제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의 2부터 제10조의 8까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용합니다.

 

상가 건물 임대차 계약 시 보증금과 별개로 권리금이라는 것이 있는데요. 상가건물에서 영업할 때 시설이나 비품 등을 사용하는 것에 대한 대가로, 신규 임차인이 기존 임차인에게 주는 것입니다. 이때, 임대인은 기존 임차인이 임대차 기간이 종료되기 6달 전부터 종료 시까지 신규 임차인이 될 사람에게 고액의 차임과 보증금을 요구하거나 부당하게 계약 체결을 거절하는 행위 등으로 임차인이 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 됩니다(법 제10조의 4).

 

 

※ 환산보증금

 

환산보증금이란 상가건물 임대차보호법에서 보증금과 월세 환산액을 합한 금액으로서 아래와 같이 계산됩니다. 

'환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)'

예) 들어 보증금액 500만 원에 월차임 60만 원인 상가인 경우,  500만 원 + (60만 원 × 100) = 6,500만 원이 환산보증금이 됩니다.

 

임대차 범위를 정하는 환산보증금의 범위는 서울 지역은 9억이며, 과밀억제권역은 6억 9천만 원, 광역시·세종시·경기안산·용인·김포·광주·파주·화성 등은 5억 4천만 원, 그 밖의 지역은 3억 7천만 원입니다.

 

 

 

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